2019 was voor Lefier het jaar van de waarheid ten aanzien van onze doelstellingen uit ons ondernemingsplan en doorontwikkelplan 2016-2020 ‘Goed wonen, stabiele basis’. We hebben afgelopen jaar focus aan moeten brengen om die koers vast te kunnen houden.  Hierdoor zijn we op de juiste weg om onze missie waar te maken: een financieel gezonde woningcorporatie die samen met huurders en gemeenten werkt aan goed en betaalbaar wonen.

We hebben ons in 2019 met name gefocust op een drietal kritische keuzes.

Ten eerste hebben we strakker gestuurd op financiële discipline. Ook omdat bij ons de steeds verdere toenemende belastingdruk, met name door de verhuurdersheffing, er hard inhakt. En dit willen we niet ten koste laten gaan van onze huurders. We hebben onder meer besloten tot een ingrijpende reorganisatie van ons verhuur- en incassoproces. Beide processen zijn gecentraliseerd en grotendeels gedigitaliseerd. Dit is wel ten koste gegaan van de werkgelegenheid van zo’n 27 collega’s. Dat was een pijnlijk besluit.

Ook hebben we orde gebracht in onze opdrachtgeverrol in onderhoud (planmatig, mutatie, dagelijks) en voeren sinds oktober de strakke verplichtingenadministratie die hiervoor nodig is.

Ten tweede hebben we veel geïnvesteerd in de klantgerichtheid van Lefier. Daar was ook wel een pittige aanleiding voor, omdat Lefier het KWH-label (kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties) dreigde te verliezen. Dit was voor ons een confronterende wake up call. Wij zijn er voor onze klanten en wij willen dat zij zich goed geholpen en gehoord voelen bij Lefier. Er is daarom vanuit alle disciplines hard gewerkt om de knelpunten in de dienstverlening van onze organisatie in kaart te brengen. Deze zijn vertaald naar nieuwe werkafspraken, processen en klantbeloftes. Onlangs kregen we het mooie bericht dat onze inspanningen het gewenste resultaat hadden. De tevredenheid van onze klanten is verbeterd en daarom zijn we beloond met een verlenging van het KWH-label. De komende tijd blijven we er hard aan werken om onze klantgerichtheid verder te verbeteren.

Een derde keuze die we in 2019 hebben gemaakt is het herijken van onze verduurzamingsstrategie. Waar deze eerder gericht was op nul-op de-meter (NOM) renovaties, hebben we nu gekozen om in te spelen op de plannen die lokale overheden maken voor lokale energiebronnen. En we richten onze investeringen op het zo zuinig mogelijk maken van het casco en geven meer ruimte aan initiatieven van huurders zelf.

Daarnaast investeren we ook flink in duurzame nieuwbouw, met name in de sterk groeiende stad Groningen. En dat lukt ons ook in een periode waarin de bouwkosten sterk zijn opgelopen.

2019 was ook het jaar waarin binnen het bestuur en de directie drie wisselingen in de bezetting plaatsvonden. Het vertrek van Matthieu van Olffen, directeur Financiën & Ondersteuning en Sandra van Gaalen, directeur Maatschappelijk Presteren, die beiden de stap naar de rol van directeur-bestuurder hebben kunnen zetten, is opgevangen door de inzet van twee ervaren interim-directeuren: Edmond Wöltgens en Maarten Pel. Zij blijven allebei voorlopig nog even bij Lefier. Het vertrek van bestuurder Lex de Boer, eind 2018, is opgevangen door Margriet Drijver. Zij was van 6 januari tot en met 31 december interim-bestuurder van Lefier. Ik ben haar enorm erkentelijk voor de manier waarop zij de organisatie op koers heeft gehouden. De keuzes rondom financiële discipline en klantgerichtheid waren zonder haar voortvarendheid niet zo snel en goed gemaakt en doorgevoerd.

Maar bovenal ben ik dankbaar voor alle collega’s die samen Lefier maken en het afgelopen jaar hard hebben gewerkt aan alle mooie resultaten van Lefier, en die mij vanaf mijn start in januari 2020 direct een welkom gevoel gaven bij Lefier.

Ik had dit voorwoord af willen sluiten met de bespiegeling dat met het harde werk van 2019 Lefier weer op koers ligt om in 2020 een nieuwe fase in de ontwikkeling van de organisatie en de samenwerking met onze partners, huurders en gemeenten in te gaan. Maar terwijl ik dit schrijf zitten we midden in de eerste weken van de Corona-crisis en is veel ongewis over hoe dit jaar er uit gaat ziet. Duidelijk is in ieder geval dat 2020 geen jaar van rustig doorbouwen wordt, maar dat het alle hens aan dek zal zijn. Ik zie hoe de organisatie dat nu oppakt en dat er, naast spanning en zorgen, ook veel energie, daadkracht en creativiteit los komt. Laten we dat vasthouden!

Elles Dost,

Bestuurder Lefier

Jong en oud. Studerend, werkend en werkzoekend. Kerngezond en met beperkingen. Iedereen heeft recht op een plek om ‘thuis’ te noemen. Goed wonen betaalbaar maken en houden, daar zetten wij ons elke dag voor in. Dat doen we samen met onze huurders en gemeenten.

Lefier is op 1 januari 2009 ontstaan door de fusie van drie corporaties: In (Groningen), Volksbelang (Hoogezand-Sappemeer) en Wooncom (Emmen, Borger-Odoorn, Stadskanaal). We verhuren woningen in de gemeenten Groningen, Midden-Groningen, Stadskanaal, Borger-Odoorn en Emmen.

Als Lefier willen wij een echte factor van betekenis voor de huisvesting in het noorden zijn. Vandaar onze naam: Lefier. Een naam die uitstraalt hoe we in het leven staan: krachtig, met lef, trots en levendig.

Lefier heeft een maatschappelijke opdracht. We zorgen voor betaalbare woningen, voor mensen met lage inkomens. Nu, maar ook in de toekomst.

Rentmeesterschap

Lefier heeft zo’n 30.000 woningen. Dat is ons kapitaal. Een erfenis van de vorige generaties, die wij in goede staat moeten doorgeven aan de volgende generaties. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen moeten omgaan. Daarom blijven we investeren in onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Als de woningen en wijken er goed bij staan, behouden ze hun waarde en houden we ons vermogen in stand. Met dat vermogen kunnen we ook voor de komende generaties zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Dat noemen we rentmeesterschap.

Betaalbaarheid

In onze regio wonen veel mensen met een laag inkomen. We willen hen de garantie op een betaalbare woning bieden. Investeren en tegelijkertijd lage huren vragen, dat kan op gespannen voet met elkaar staan. Daarom kijken we kritisch naar onze eigen organisatie en vragen ons steeds af: kunnen we het slimmer en goedkoper doen?

Onze woningen hebben een huurprijs die het mogelijk maakt dat mensen ruimte hebben om te leven en dat ze geld over houden voor zaken die voor een goed leven essentieel zijn. We willen onze klanten keuzes bieden om hun leven in te richten zoals ze dat zelf graag willen. Ook als ze een laag inkomen hebben. Wie zijn wij om te zeggen waar en hoe mensen moeten wonen? Klanten moeten zelf kunnen bepalen voor welke prijs ze willen wonen. Maar we verwachten ook dat ze de consequenties van hun keuzes aanvaarden.

Op de basiskwaliteit kun je rekenen. Wil je meer kwaliteit of ruimte? Dat kan, maar dan betaal je ook meer.

Zelfstandigheid

Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen veel zelf en samen met andere mensen. Een mooi voorbeeld: bewoners die samen groentetuintjes aanleggen in de buurt en er zo een fijne woonplek van maken. In de toekomst zou het ook best zo kunnen zijn dat een handige huurder zelf onderhoudsklussen in zijn woning doet, in ruil voor huurkorting.

Dat soort initiatieven ondersteunen we, maar we voeren het niet zelf uit. We geven mensen ruimte om zelf met ideeën te komen en plannen uit te voeren.

Bij zelfstandigheid hoort ook dat we mensen met een zorgvraag ondersteunen om langer thuis te blijven wonen.

In verbinding

Een goed rentmeester zijn, zodat ook de volgende generaties betaalbaar kunnen wonen. Dat kunnen we niet alleen. We werken in opdracht van de samenleving en zoeken actief de verbinding met bewoners, de gemeente, zorginstellingen en andere partners. De dingen die we doen, moeten iets toevoegen aan de wereld.

Wij doen de dingen waar wij goed in zijn. Als een andere instantie iets beter of goedkoper kan, dan kunnen we dat beter aan die instantie overlaten. We zijn daarbij duidelijk en open over wat we wel en niet doen en waarom. Zo kunnen we onze maatschappelijke opdracht blijven vervullen.

De omgeving om ons heen blijft veranderen. Nieuwe trends en ontwikkelingen maken dat we anders naar de omgeving en onszelf moeten kijken en daarin keuzes maken die mogelijk onze koers verleggen. De belangrijkste ontwikkelingen beschrijven we jaarlijks in de omgevingsanalyse aan de hand van de DESTEP-methode. Door met de omgevingsanalyse in kaart te brengen wat er gebeurt, blijven we in staat om hier proactief op in te spelen en nieuwe kansen te zien en benutten. De omgevingsanalyse leidt tot een kans-impact analyse waarin de verschillende ontwikkelingen worden beoordeeld op kans en op impact voor de bedrijfsvoering van Lefier.

De belangrijkste ontwikkelingen die effect hebben op de portefeuillestrategie worden hieronder benoemd:

Demografie

• Landelijke bevolkingsgroei wordt veroorzaakt door met name migratie en steeds in mindere mate door natuurlijke aanwas.
• Vergrijzing, stijging levensverwachting en toename eenpersoonshuishoudens verklaart een groot deel van de groei van het aantal huishoudens. Naar verwachting zal in 2030 vier op de tien huishoudens alleenwonend zijn.
• Herijking van demografische en economische prognoses zorgen voor kleine veranderingen in verwachte vraagontwikkeling sociale huur en opgaven voor het bezit van Lefier.
• Stijgende behoefte aan gelijkvloerse of levensloopbestendige woningen in ons werkgebied door vergrijzing.
• Verwachte toename van uitwonende studenten in Groningen, vooral door groei internationale studenten. Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod studentenhuisvesting blijft.

Economie

• Stijging bouw, grond en onderhoudskosten zet door, maar lijkt iets af te vlakken t.o.v. vorig jaar. Uitzondering zijn de kosten in de gemeente Groningen.
• Toename belastingdruk zorgt ervoor dat corporaties minder kunnen investeren, ondanks maatregelingen kabinet voor versnelling woningbouw.
• Aardbevingsdossier: 2022 stoppen de gasboringen in Groningen i.p.v. 2030.

Politiek-Juridisch

• Kabinet komt verder met een stimuleringsaanpak voor Flexwonen en maatregelen Midden huur.
• De ‘stikstofuitspraak’ van 29 mei 2019 kan voor veel problemen gaan zorgen op het gebied van woningbouwplannen in de nabijheid van Natura 2000 gebieden.
• Klimaatakkoord gaat in per 1 januari 2020 en salderingsregeling zonnepanelen is verlengd.
• Veel aandacht van gemeenten gaat de komende tijd naar de uitwerking op het gebied van de lokale energietransitie (o.a. opstellen RES en wijktransitieplannen).

Kans-Impact analyse

Toekomst

Sinds maart 2020 heeft Nederland te kampen met de gevolgen van het Coronavirus. Tot op heden heeft Lefier haar dagelijkse activiteiten, namelijk het verhuren van betaalbare woningen aan mensen die hierin zelf niet kunnen voorzien, kunnen voortzetten rekening houdende met de maatregelen die noodzakelijk zijn om de verspreiding van het Coronavirus te beperken.

Binnen Lefier is een crisisteam samengesteld die de ontwikkelingen rondom de Coronacrisis dagelijks volgt. Indien noodzakelijk worden aanvullende maatregelen getroffen om de operationele activiteiten op een veilige manier te kunnen blijven uitvoeren en gevolg te geven aan door de overheid voorgeschreven maatregelen.

In de praktijk betekent dit dat persoonlijke klantcontacten alleen nog op afspraak plaatsvinden en dat de verhuur- en verkoopprocessen maximaal gedigitaliseerd worden uitgevoerd. Bij het dagelijks onderhoud beperken we ons tot urgente meldingen die niet uitgesteld kunnen worden. De vastgoed gerelateerde processen als planmatig onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw lopen vooralsnog door met inachtneming van de voorgeschreven maatregelen. Zolang dit is toegestaan streven we er met onze samenwerkingspartners naar deze activiteiten doorgang te laten vinden zodat een stuwmeer aan opgeschorte activiteiten beperkt kan worden.

Wat betreft de interne organisatie van Lefier hebben we het bedrijfsproject digitaal samenwerken versneld binnen de gehele organisatie geïmplementeerd. Hierdoor zijn we op dit moment goed in staat om ook vanuit huis met elkaar te blijven samenwerken. In een aantal processen is het werkaanbod door de crisis verlaagd. Daar spelen we actief op in zodat de beschikbare capaciteit binnen Lefier wordt ingezet daar waar de behoefte is. Voorbeelden hiervan zijn het versneld opstarten van een aantal bedrijfsprojecten en het inzetten van medewerkers bij het telefonisch contact met ouderen vanuit leefbaarheid. Dit is een dankbare activiteit omdat we merken dat een stukje extra aandacht aan kwetsbare groepen in deze tijd heel belangrijk is en enorm wordt gewaardeerd.

Op dit moment hebben we vooral aandacht voor crisismanagement en is het nog te vroeg voor een gedetailleerde impactanalyse. Vooralsnog verwachten wij niet dat dit invloed heeft op de financiële continuïteit van Lefier. In het jaarverslag is per paragraaf een blik vooruit beschreven op basis van de verwachtingen voor 2020, zoals die waren voordat het COVID-19 virus in Nederland uitbrak.

Lefier heeft stabiele en gespreide huurinkomsten van waaruit de reguliere exploitatielasten gedekt zijn. Alhoewel we zeker verwachten dat betalingsachterstanden zullen oplopen, is het verwachte effect hiervan op de totale kasstroom van Lefier beperkt. De economische effecten van het coronavirus zullen waarschijnlijk ook van invloed zijn op de toekomstige waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie. De exacte impact op de waardeontwikkeling kunnen we op dit moment nog niet inschatten.

Omdat Lefier ook een ambitieus investeringsprogramma heeft, wat vooralsnog doorloopt, is het van belang om de financierbaarheid daarvan strak te bewaken. Onze financiële ratio’s zijn goed en bieden voldoende veiligheidsbuffers. We verwachten daarom dat het aantrekken van liquiditeiten de komende periode geen probleem zal zijn. In het geval er wel tijdelijke beperkingen bij de verkrijging van financiering gaan ontstaan, zijn we op basis van onze liquiditeitsprognose in staat om de financieringsbehoefte voor 2020 binnen de huidige kortlopende leningen en kredietfaciliteit in te vullen. Ook een rentestijging heeft op korte termijn geen significante invloed op de kasstromen van Lefier. Omdat deze crisistijd een grote impact heeft op de financiële markten en daarmee mogelijk ook op de beschikbaarheid en condities van financieringen, voeren we bij het aangaan van nieuwe omvangrijke financiële verplichtingen altijd eerst een toets op de specifieke financierbaarheid daarvan uit.

Concluderend hopen we onze dienstverlening en investeringen gedurende deze crisistijd met gepaste maatregelen en maatwerk in stand te kunnen houden.

Lefier stelt jaarlijks een Kaderbrief op, waarin we vanuit ons strategisch meerjarenplan steeds tien jaar vooruit kijken. Als basis voor de Kaderbrief voeren we een omgevingsanalyse uit waarin we in kaart brengen wat er om ons heen gebeurt en welke factoren belangrijk zijn voor ons beleid. Deze analyse vertalen we in beleidskeuzes, die zoveel mogelijk moeten bijdragen aan onze maatschappelijke doelen en die financieel haalbaar zijn. Voor onze belangrijkste stakeholders (huurdersorganisaties en gemeenten) en onze Ondernemingsraad is dit hét moment om de koers van Lefier mee te bepalen. We herhalen dit proces jaarlijks en vergelijken onze doelstellingen met onze prestaties in de Aedes Benchmark.

De Kaderbrief is de basis voor lokale (prestatie-)afspraken en plannen op dorps-, wijk- en complexniveau. Hieronder leest u de belangrijkste onderdelen van de Kaderbrief 2019 binnen onze vier strategische thema’s.

Betaalbaarheid

• Huurders besteden gemiddeld maximaal 30% van hun inkomen aan woonlasten.
• Met de huursombenadering willen we huurprijs en kwaliteit van de woning op een verantwoorde manier in evenwicht brengen. Huren die lager worden, gaan in één keer omlaag en huren die hoger worden, gaan geleidelijk omhoog.
• We zetten maximaal in op het verduurzamen van woningen, zodat zo min mogelijk huurders het risico van stijgende energielasten lopen.
   

Dit leidt tot de volgende ontwikkeling in prijsklassen:

• Transformatie van de voorraad, passend bij de demografische ontwikkeling:

In bovenstaande tabel worden de krimp en groei van onze doelgroep getoond. Op basis daarvan stellen wij prognoses van de woningbehoefte. In de 2e kolom zijn eerdere prognoses genoteerd. In de 3e kolom zijn de actuele prognoses volgens Primos beschreven.  De laatste kolom bevat de actuele prognoses. Hiermee hebben we aansluiting op de prognoses die ook door de gemeenten gebruikt worden.

• We verduurzamen in het hoogst mogelijke tempo, we doen dit om onze bijdrage aan de landelijke klimaatdoelstellingen én aan de lokale betaalbaarheid te leveren.
• We gaan van energieneutraal naar CO2 neutraal. Dat doen we samen met onze lokale partners. Bijvoorbeeld door zoveel mogelijk aan te sluiten bij een wijkgerichte aanpak en bij lokale initiatieven (waaronder warmtenetwerken).

• In het aardbevingsgebied pakken we het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad weer op.
• We zetten ons vermogen (ook van de niet-DAEB tak) maximaal in voor onze maatschappelijke taak.

Zelfstandigheid

Lefier is een inclusieve huisvester: iedereen kan bij ons terecht voor een woning, ongeacht financiële, fysieke, verstandelijke of psychische beperking en we bieden passende dienstverlening aan voor al onze klanten. Dat wil zeggen:

• We ontwikkelen nieuwe kleinschalige woonvormen voor kwetsbare huurders samen met onze stakeholders.
• We stellen voldoende woningen beschikbaar voor de uitstroom uit Beschermd wonen en Maatschappelijke opvang.
• We streven naar tevreden klanten door een optimale en klantvriendelijke dienstverlening.
• We ontwikkelen nieuw leefbaarheidsbeleid.

Verbinding

• We betrekken stakeholders formeel en informeel bij onze strategische keuzes.
• We ontwikkelen participatiebeleid en geven verdere invulling aan stakeholdermanagement.
• We zijn regionaal zichtbaar en goed benaderbaar.
• We werken innovatief samen met partners en delen kennis

Lefier doet ieder jaar mee aan de Aedes benchmark. Deze benchmark maakt de resultaten en de inzet van corporaties inzichtelijk en vergelijkbaar en bestaat uit vijf prestatievelden. Lefier krijgt in 2019 op hoofdlijnen dezelfde beoordeling als in 2018, waarbij een derde deel best presterende corporaties een letter A krijgen, daaronder een derde deel een B en de laatste groep corporaties een letter C.

Bescheiden vooruitgang

We doen in 2019 volgens de Aedes benchmark een bescheiden stapje vooruit. Op drie subonderdelen boeken we enige vooruitgang.  De gemiddelde score van de sector is op alle onderdelen echter ook wat hoger ten opzichte van vorig jaar.  

Op de volgende sub-onderdelen, boeken we enige vooruitgang: 

• Huurdersoordeel > Vertrokken huurders: van C naar B.  
• Onderhoud & verbetering > technische woningkwaliteitsindex: van C naar B. 
• Beschikbaarheid en betaalbaarheid > Deelscore beschikbaarheid: van B naar A.  

Op één subonderdeel was er ook een kleine teruggang, namelijk:  

• Onderhoud & verbetering > instandhoudingskostenindex 4 jarig: van A naar B. 

De benchmark laat zien hoe Lefier op verschillende onderdelen presteert. We gebruiken deze informatie bij het bepalen van het beleid dat we willen voeren, wat uiteindelijk uitmondt in de Kaderbrief en het financieel beleidsplan. De belangrijkste reden voor Lefier om mee te doen met de benchmark is het leereffect. We willen beter worden door onszelf op diverse terreinen te vergelijken met de sector.

We zijn er trots op dat we nog steeds de hoogste score hebben op 'Beschikbaarheid en betaalbaarheid'. Betaalbaarheid en beschikbaarheid is immers het primaire doel van Lefier. Voor de scores waar we een C en een B haalden, zien we dat we beter kunnen en moeten presteren. Zo werken we op het gebied van de bedrijfslasten aan onze doorontwikkeling en daarmee aan een efficiëntere organisatie. We verwachten dat we dit vanaf 2021 in de benchmark terugzien. Op gebied van duurzaamheid scoren we nog lager, deels door het soort bezit (soms lastig te verduurzamen), maar ook omdat we de afgelopen jaren bewust voor Nul op de Meter (een 'alles of niets' aanpak) hebben gekozen. Op basis van onze portefeuillestrategie en de reeds geplande projecten en de realisatie van de verduurzaming in 2019 (zie hoofdstuk Rentmeesterschap) verwachten we een versnelde daling van de energie-index en daarmee een hogere score op het thema Duurzaamheid. Voor het thema huurdersoordeel hebben we een traject opgestart genaamd “klantgericht verbeteren”. We nemen de dienstverlening, en dan met name rond reparaties, onder de loep met als doel de klanttevredenheid te verbeteren.

Scores Lefier in de Aedes Benchmark 2019:

* De geharmoniseerde instandhoudingskosten vierjarig gemiddelde beslaat vier jaren (van 2015 tot 2018). Indien de corporatie in één of meerdere jaren niet heeft deelgenomen aan het prestatieveld kan het de gegevens van één, twee of drie jaar betreffen.  

** Voor de berekening van huurprijs- en voorraadindicatoren is bij de benchmark 2019 gebruik gemaakt van het vhe-bestand, omdat de aggregeerde tabellen in de dVi2018 zijn vervallen. Vanwege wijzigingen in de herberekeningsmethodiek van dVi2017 zijn voor sommige corporaties de indicatoren m.b.t. huurprijs- en/of voorraadontwikkeling in het prestatieveld Beschikbaarheid & Betaalbaarheid licht veranderd ten opzichte van de eerste terugkoppelmail (24-9-2019).