Lefier heeft een maatschappelijke opdracht. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Nu, maar ook in de toekomst. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen omgaan, zodat ze hun waarde behouden. Daarom investeren we duurzaam in onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Alleen dan kunnen wij ook voor de komende generaties onze maatschappelijke taak vervullen.

Het werkgebied van Lefier is groot. Van Tjuchem in het Noord-Oosten tot Nieuw-Amsterdam in het Zuid-Westen is het maar liefst 100 kilometer. Het gebied is niet alleen groot, maar ook heel divers. We hebben te maken met groei (stad Groningen) en krimp, met vergrijzing, met aardbevingen en met ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de trek naar de stad. Met onze strategie spelen we in op deze ontwikkelingen. Maatregelen als verduurzamen, woningen toegankelijk maken, sloop, nieuwbouw en verkoop zetten we in om onze doelstellingen te halen. Natuurlijk werken we hierbij nauw samen met onze partners: huurdersorganisaties, gemeenten, zorg- en maatschappelijke organisaties.

Investeren in onze woningvoorraad

Lefier is actief in vijf gemeenten in de provincies Groningen en Drenthe en verhuurt hier ongeveer 30.000 woningen. De komende tien jaar investeren we ruim € 800 miljoen om ons bezit te verduurzamen en de kwaliteit van de woningen te verbeteren. Lefier wil in 2050 CO2-neutraal zijn. De meeste investeringen richten zich daarom op het terugdringen van de CO2-uitstoot. Daarnaast investeren we in de transformatie van onze woningen en ander vastgoed. Daarmee bedoelen we dat we woningen of wooncomplexen zó omvormen, dat ze toegankelijk blijven voor onze doelgroepen. Lefier vaart een koers die financieel gezond is. We potten niet nodeloos op, maar zetten onze middelen maximaal in voor de volkshuisvesting. 

Lefier heeft 33.870 verhuureenheden, waarvan 29.972 eenheden verhuurd worden als woongelegenheid. Ons aanbod is heel divers. Het kan gaan om een huis, appartement of studentenkamer, maar ook om een parkeerplaats, berging of commercieel vastgoed. De verhuureenheden staan verdeeld over twee provincies, namelijk Groningen en Drenthe, en vijf gemeenten: Groningen, Midden-Groningen, Stadskanaal, Borger-Odoorn en Emmen.

De portefeuillestrategie laat zien wat we met ons vastgoed doen om onze doelstellingen te halen. In het voorjaar van 2019 stelde Lefier een nieuwe portefeuillestrategie vast voor de periode 2020 tot en met 2029. Een belangrijke koerswijziging is dat we onze ambities op het gebied van duurzaamheid hebben bijgesteld. In plaats van te streven naar energieneutrale woningen, streeft Lefier nu naar CO2-neutrale woningen. De aanpak verbreedt van alleen NOM (nul-op-de-meter)-renovaties van woningen naar een combinatie van NOM, label A-renovaties en eenvoudige energiemaatregelen. De opgave in het kader van de energietransitie ziet er nu zo uit:

Lefier wil zorgen voor voldoende geschikte en betaalbare woningen voor de huurders in ons werkgebied. Door te investeren in meer duurzame woningen dalen de energielasten. Daarmee blijft wonen betaalbaar. En ook door woningen te slopen en (minder) nieuwe woningen te bouwen, dragen we bij aan het realiseren van onze doelstellingen op het gebied van beschikbaarheid (krimp en groei), betaalbaarheid en duurzaamheid. Onderstaand figuur geeft een overzicht van wat we de komende 10 jaar moeten doen om dat voor elkaar te krijgen:

Begin 2019 constateerden we dat er te weinig projecten gepland waren om onze ambitieuze doelstellingen te realiseren; de ‘investeringspijplijn’ was niet genoeg gevuld. Vanaf dat moment legden we de focus op het bedenken en starten van nieuwe projecten. Dat leidde ertoe dat we in 2019 zo'n 2.000 verhuureenheden, verdeeld over 27 projecten, toevoegden aan de geplande investeringen. Het is een belangrijke uitbreiding van het investeringsplan voor de periode 2020-2022.

Het werkgebied van Lefier is divers. We zien de nieuwbouw opgave zich met name concentreren in Emmen en Groningen. Ook vanwege de krimp opgave in de rest van ons werkgebied. Voor 2019 stond de oplevering van 84 nieuwbouw woningen gepland. Door vertraging van de oplevering van woontoren de Polaris in Groningen, hebben we in 2019 291 nieuwe woningen opgeleverd. Het gaat om de oplevering van 34 aardbevingsbestendige en gasloze appartementen aan de Molukkenstraat in Groningen, 32 nul-op-de-meter-appartementen aan de Atlantis in Groningen en 18 grond gebonden woningen in Borger (Hunzedal fase 3).

Transformatie bestaand bezit
Een bijzonder product binnen de investeringsopgave is de transformatie van ons bestaand bezit. Als we een bestaand complex onvoldoende kunnen inzetten voor onze doelgroep, maar met een forse ingreep toch weer een nieuwe bijdrage kunnen laten leveren aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze portefeuille, dan kiezen we voor transformatie van dit bezit. In 2019 hebben we het studentencomplex de Duindoornflat in de wijk Selwerd in Groningen (314 eenheden) en zorgcomplex Oldersheem in Nieuw Amsterdam (van 57 naar 27 eenheden) verbouwd. De realisatie in de transformatie opgave komt daarmee op 341 eenheden.

De sloopopgave is altijd lastig te plannen in de jaaropgave. In dit proces hebben we te maken met de wet Natuurbescherming en de noodzakelijke onderzoeken en uit te voeren maatregelen voor de flora en fauna. Daarnaast moeten de bewoners binnen 18 maanden worden uitgeplaatst. Én we moeten de sloopwerkzaamheden nog aanbesteden.

In 2019 waren slechts 34 eenheden begroot voor sloop. Uiteindelijk hebben we 150 verhuureenheden gesloopt. Waarvan 32 woningen aan de HL Wicherstraat te Groningen ten behoeve van de aanleg van de nieuwe ringweg, om straks door nieuwbouw te worden vervangen. En de 60 appartementen aan de Meerstraat in Emmen zijn versneld leeggekomen en daarmee ook eerder gesloopt dan voorzien.

De overige sloop betreft een boekhoudkundige sloop van 57 eenheden die is gekoppeld aan de transformatie van het eerder genoemde zorgcomplex Oldersheem in Nieuw Amsterdam. De nieuwe 27 eenheden worden later bij oplevering als nieuwbouw verantwoord.

Lefier wil ervoor zorgen dat mensen met een kleine portemonnee goed en betaalbaar kunnen wonen. Dat is onze kerntaak. Daarom gelden er regels bij het toewijzen van woningen. Zo is ons uitgangspunt dat we onze woningen toewijzen aan onze belangrijkste doelgroep: huishoudens met een inkomen onder de € 38.035,-. Dit mag echter niet leiden tot leegstand. Daarom wijzen we soms ook woningen toe aan huishoudens met een hoger inkomen (maximaal 10% van de vrijkomende woningen).

Wij wijzen onze woningen passend toe. Dat wil zeggen dat huurders een woning krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. De landelijke norm is dat 95% van de huurders met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een passende huurprijs. Ook in 2019 slaagden we daarin: 98,5%  van de vrijgekomen sociale huurwoningen is passend toegewezen. We hebben niet meer dan 35 woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen dat afwijkt van de norm. In totaal zijn 3.331 woningen toegewezen aan een nieuwe huurder, waarvan bijna 2.500 passend is toegewezen.

We vinden het belangrijk dat iedereen meedoet aan de samenleving. Ook kwetsbare groepen vinden een (t)huis bij Lefier. Daarom willen we huisvesting bieden aan de cliënten die toe zijn aan (meer) zelfstandig wonen. In onze prestatieafspraken staat hoeveel woningen we beschikbaar stellen voor deze doelgroep. Hieronder is te lezen hoeveel dat er in 2019 waren.

We hebben onze taakstelling niet in alle gemeenten gehaald. Dit komt onder meer omdat zorginstellingen nog niet goed weten hoe en waar ze cliënten aan kunnen melden voor zelfstandige woonruimte.Hierover zijn we in gesprek met de verschillende gemeenten en zorgpartijen.

In alle gemeenten in ons werkgebied spraken we in 2019 met zorgpartijen over het opstellen van gezamenlijke randvoorwaarden voor het huisvesten van cliënten. Daarnaast spraken we over een gezamenlijke aanpak. Die aanpak moet  gericht zijn op betere signalering, begeleiding, rolverdeling en overleg, zodat helder is wie wat doet. Het uiteindelijke doel van de aanpak is behoud van de leefbaarheid in de wijk. In de gemeente Emmen ondertekenden we inmiddels samenwerkingsafspraken hierover. In 2019 beschreven Lefier, gemeenten en zorgpartijen gezamenlijk de klantreis van instroom in Beschermd Wonen/Maatschappelijke Opvang tot aan het zelfstandig wonen. Dit is de basis waarop we de komende jaren met elkaar willen samenwerken.

Ook Lefier wil eraan bijdragen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig wonen. In 2019 besloten we daarom om beter gebruik te maken van de mogelijkheden in onze bestaande woningen. We gaan maatwerkpakketten ontwikkelen voor onze oudere huurders, zodat ze langer thuis kunnen blijven wonen. We hebben dit met alle gemeenten besproken. Volgend jaar werken we het samen verder uit en dan willen we het nieuwe beleid ook in de praktijk brengen.

Lefier verhuurt woningen aan huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben. Het kan gaan om mensen die komen uit Beschermd Wonen of de Maatschappelijke opvang, om huishoudens met een medische indicatie of om mensen die onder het ‘tweede kans beleid’ vallen. Tweede kans beleid geeft huurders die eerder uit hun woning gezet zijn, een kans om onder voorwaarden een nieuwe woning te huren. In 2019 verhuurden we 81  woningen aan deze groepen. Lefier werkt daarbij samen met instellingen die de zorg of begeleiding van de betreffende huurder voor hun rekening nemen.

In 2019 werkten we verder aan het gezamenlijke systeem om woonruimte in Drenthe  te verdelen. Ook de sociale huurwoningen van Lefier in de gemeenten Stadskanaal en Midden-Groningen vallen hieronder. Met een gezamenlijk systeem kunnen we woningzoekenden beter bedienen. Zij kunnen zich straks op één plek inschrijven en op een eenvoudige, heldere en laagdrempelige manier een woning vinden. De verdeling van woningen gebeurt op basis van eenduidige en eensluidende spelregels van alle corporaties. Dit moet leiden tot maximale klant- en medewerkerstevredenheid. Samen met de Drentse corporaties en alle huurdersorganisaties sloten we een samenwerkingsovereenkomst. Ook kozen we samen de leverancier die het dienstverleningsconcept straks gaat leveren. In het voorjaar van 2020 gaan we live met het nieuwe woonruimteverdeelsysteem.

Met de woningcorporaties in de provincie Groningen inventariseerden we de haalbaarheid van een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Volgend jaar gaan we met elkaar in gesprek om daar een vervolg aan te geven.

Samen met de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders ofwel vergunninghouders. We doen dit op verzoek van gemeenten, die een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep. De toestroom van vluchtelingen naar Europa daalt al een aantal jaren. Daardoor was de taakstelling voor 2019 (vastgesteld in oktober 2018) aanzienlijk lager dan de jaren ervoor. Toch was het aantal nog hoog in verhouding tot het aantal vluchtelingen. In het eerste kwartaal van 2019 is de landelijke taakstelling dan ook naar beneden bijgesteld.

In 2019 verhuurde Lefier 61 woningen aan statushouders. We hebben daarin minimaal 160 personen gehuisvest. Zo’n 1,9 procent van de woningen die in 2019 van huurder wisselden, kregen een statushouder als nieuwe huurder.

In de eerste helft van 2019 haalden we de taakstelling niet. Dit kwam doordat de gemeenten in ons werkgebied minder statushouders hoefden te huisvesten. Anders gezegd: de woningen waren er wel, maar de kandidaten niet. Dit landelijke probleem heeft te maken met een relatief hoge taakstelling ten opzichte van een lagere instroom van vluchtelingen. In de tweede helft van 2019 besloot het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) samen met de IND (Immigratie- en Naturalisatiedienst) om hier iets aan te doen. In veel noordelijke gemeenten is het aantal te huisvesten statushouders daardoor verhoogd. 

In 2019 leverde de verkoop van huizen en vastgoed € 8,3 miljoen op. Lefier verkocht 59 sociale huurwoningen, terwijl er 75 begroot waren. Het verschil komt doordat de verkoop van Praediniussingel 3-5 in Groningen (15 verhuureenheden) niet doorging. Ook kwamen er in de gemeente Groningen minder sociale huurwoningen beschikbaar voor verkoop. In de gemeente Emmen zijn juist meer sociale huurwoningen verkocht dan begroot. De reden is dat voor verschillende verkopen uit 2018 pas in 2019 de akte bij de notaris getekend werd. 

Naast sociale huurwoningen verkocht Lefier vorig jaar ook nog negen vrije sectorwoningen, één (doorverkochte) koopgarant-woning, drie bedrijfspanden en tien parkeerplaatsen/garages. Dat is in lijn met de begroting. De verkoop van het Pepergasthuis in Groningen (29 sociale huurwoningen en één bedrijfseenheid) was lange tijd aan de orde, maar ging in 2019 nog niet door.

Begin 2019 kocht Lefier dertig woningen in Siddeburen en Sappemeer van woningcorporatie Mooiland. Deze woningen hebben we vervolgens  sociaal verhuurd. Daarnaast kochten we acht woningen terug. Bij vier woningen gaat het om terugkopen in het kader van Koopgarant. De vier andere woningen zijn ‘strategische terugkopen’. Deze woningen zijn ooit als enige in hun blok verkocht. Door de terugkoop is het hele blok weer van Lefier en kunnen we alle woningen verduurzamen. De totale terugkoopsom in 2019 was circa € 1,19 miljoen.

Eind 2019 bezat Lefier zo’n 50 verschillende braakliggende (deel)percelen. Dit zijn locaties die we in het verleden aankochten of die vrij kwamen na sloop van woningen. We willen deze grondlocaties actief beheren en niet onbenut laten. Dat kan door percelen te gebruiken voor projectontwikkeling, maar vooral door te verkopen of te ruilen. In 2019 verkochten we negen (deel)percelen, waaronder het perceel Molenwaard in Hoogezand en verschillende deelpercelen in het nieuwbouwproject De Weerterij in Siddeburen. Daarnaast droegen we twee percelen in Klazienaveen over aan een nieuwbouwproject. Voor diverse percelen zijn verkoopplannen in de maak. De waarde van de grondbank bedroeg eind 2019 € 5.8 miljoen.

De reguliere opgave voor planmatig onderhoud betreft de technische instandhouding van onze woningen. Daartoe voeren we op basis van een vaste cyclus werkzaamheden uit aan het casco van ons bezit en de gebouwgebonden installaties, zoals bijvoorbeeld liften, cv-ketels, ventilatie, etc.

Naast het reguliere planmatig onderhoud, hebben we ook Contract- en Serviceonderhoud,  Onderhoud in VvE en projecten en toegerekende organisatiekosten (AK). Dit zijn vastgestelde bijdragen en contracten en derhalve qua realisatie nagenoeg niet beïnvloedbaar.

De totale realisatiekosten van het planmatige onderhoud zijn ongeveer 32 miljoen in 2019. Ongeveer 21 miljoen daarvan betreft de reguliere uitvoering van het planmatig onderhoud. De grootste posten in 2019 waren:  schilderwerk (10 miljoen), daken (3 miljoen), voegwerk (1.5 miljoen) en verwarmingsinstallaties (1.7 miljoen). De overige werkzaamheden zijn onder andere gericht op terreinwerkzaamheden, vloerafwerkingen (galerijen, portieken) en overige installaties (liften, ventilatie, etc).

Conditiegestuurd onderhoud

In 2019 is voor het volledige bezit een nulmeting uitgevoerd op basis van de NEN 2767 en maken we in 2020 de overstap naar conditiegestuurd onderhoud. Op basis van kwaliteitsbeleid en de strategie van de complexen uit de complexbeheerplannen maken we daarmee een goede stap voorwaarts door integraal naar onze (des)investeringsopgave te kijken en het onderhoud uit te voeren op basis van een vooraf vastgestelde norm per complex.

Het kwaliteitsbeleid rond het planmatig onderhoud, richtte zich in 2019 vooral op het interieurbeleid (keuken, douche, toilet) en de basiskwaliteit van onze woningen. Voor de verdere ontwikkeling van bijvoorbeeld keuzeonderhoud of andere zaken, was nauwelijks ruimte. Het afgelopen jaar investeerden we met name in het inzichtelijk maken van de opgave waar we voor staan en hoe we dit kunnen organiseren. We kregen regelmatig signalen van collega’s dat de basiskwaliteit van vooral keukens, douches en toiletten niet voldoende was. Daarom besloten we een conditiemeting te doen zodat we weten wat er moet gebeuren om de basiskwaliteit van het interieur op orde te krijgen.

Om helder te krijgen wat de werkopgave voor ieder gebiedsteam is, ontwikkelden we samen met Casix een inspectieapp. Met deze Casix inspectieapp kunnen onze eigen vakmannen per woning de staat van onderhoud van keuken, douche en toilet vaststellen. Ook kan de vakman een indicatie geven van de ouderdom van het interieur. 

Met rapportages vanuit deze app maken we inzichtelijk wat de werkopgave voor de aankomende jaren is. Het doel is om het interieur van ons woningbezit op het niveau van onze eigen vastgestelde basiskwaliteit te brengen. In 2019 brachten we zo'n 20% van ons woningbezit op deze manier in kaart. Zo bepalen we de werkopgave en vastgoedplanning.

In 2019 gaven we meer uit aan dagelijks onderhoud dan begroot. Door extra aandacht hiervoor in de gebiedsteams en de start van de samenwerking met vijf vaste regiepartners beperkten we de overschrijding. Ook de doorontwikkeling van de samenwerking met onze logistiek partner voor materiaal droeg hieraan bij.  

De begroting 2019 gaat uit van 60 fte allround vakman en een productiviteit van 75%. Dit hebben we niet gehaald, onder meer door een aantal langdurige ziektegevallen, opleidingen, interne bijeenkomsten en een inefficiënte planning. Daarnaast is het niet altijd gelukt om de reparatie binnen één bezoek af te handelen. Al met al leidt dat ertoe dat onze eigen onderhoudsdienst 65% productief was.

In 2019 hebben we circa 50.500 reparaties uitgevoerd, vergelijkbaar met het aantal over het voorgaand jaar. 

Het streven voor 2019 was om 15% van de meldingen via de 24-uurs webportal te laten verlopen. Dat haalden we royaal: in maar liefst 30% van de gevallen weet onze klant ons via deze digitale ingang te vinden.

Lefier wil als maatschappelijke organisatie een bijdrage leveren aan het tegengaan van klimaatverandering. Op 28 juni ondertekenden we het landelijk klimaatakkoord. Vervolgens hebben we ons bestaande energiebeleid tegen het licht gehouden en in lijn gebracht met de landelijk doelstellingen en aanpak. Onze lange termijn doelstelling is een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. Daarnaast willen we in 2030 de volgende doelen realiseren:

1. De CO2-uitstoot van de woningen is met 49% afgenomen.
2. 5600 woningen zijn afgesloten van het aardgas.
3. De gemiddelde woonquote is 30%.

In 2019 hebben we ruim 750 woningen aardgasloos opgeleverd of gerenoveerd. Voor de korte termijn hebben we onszelf ten doel gesteld dat het woningbezit van Lefier eind 2021 een gemiddeld energielabel B heeft.

Om deze doelen te halen, bouwen we nieuwe woningen aardgasloos, maken we bestaande woningen nul-op-de-meter, isoleren we woningen naar energielabel A en sluiten we woningen aan op een lokaal warmtenet. Woningen die de komende jaren nog niet aan beurt zijn voor ingrijpende maatregelen krijgen (bijvoorbeeld) zonnepalen en isolatieglas. Zo kunnen we iets meer dan 10.000 woningen verduurzamen en een bijdrage leveren aan de noodzakelijke energietransitie.

Alle gemeenten moeten eind 2021 hun plan klaar hebben voor de warmetransitie. Deze plannen zijn van groot belang voor Lefier. Hierin staat namelijk in welke volgorde wijken en dorpen van het aardgas af gaan en wat de alternatieve warmtebron wordt. Het afgelopen jaar zijn verschillende gemeenten gestart met het opstellen van deze plannen.

Warmtenet

Een van de oplossingen die steeds meer in beeld komt, is het aansluiten van woningen op een warmtenet. In de Midden-Groningen en Emmen zijn we concreet in  gesprek met externe partijen om woningcomplexen aan te sluiten op een lokaal warmtenet. In de gemeente Groningen zijn in 2019 ruim 500 woningen aangesloten op het warmtenet van Warmtestad BV.

Drenthe Woont Circulair

In Drenthe doen we mee met het project Drenthe Woont Circulair. In de toekomst wordt circulair bouwen steeds belangrijker. Met een concreet proefproject van vijf woningen in Klazienaveen doen we ervaring en kennis op met deze nieuwe manier van bouwen.

Draagvlak en medewerking van de huurders is van groot belang om de energietransitie op gang te krijgen en te laten slagen. We overleggen dan ook regelmatig met onze huurdersorganisaties om met hen de aanpak en het beleid door te nemen.

De geplande vernomming van 273 woningen is teruggebracht naar een realisatie van 147 woningen. Grotendeels komt dit door het omzetten van een NOM-project, naar label A. Dit project (104 woningen) krijgt een doorstart in 2020. In het andere lopende NOM-project is vertraging ontstaan vanwege een bezwaarprocedure in het deelnametraject met bewoners. Deze aantallen schuiven door naar 2020.

Ons energiebeleidsplan richtte zich tot voor kort op Nul-Op-de-Meter bij zowel nieuwbouw als verduurzaming van het bestaande bezit. Omdat we zien dat NOM niet altijd (financieel en technisch) mogelijk is, verschuift deze opgave in bestaand bezit ook naar reguliere label A verbeteringen. Deze wijziging in beleid zorgt er voor dat uitvoeringsplannen worden herzien. Dit heeft zijn weerslag in de productie van 2019 en 2020.

Voor 2019 stond gepland om 237 woningen te verduurzamen naar label A. Eén project van 30 woningen schuift door naar 2020. Daarmee komt de realisatie van deze opgave op 207 woningen. 

Naast de fysieke verbeteringen bekijken we voortdurend of we ook het proces kunnen verbeteren. In 2019 hebben we onze opdrachtverstrekking helemaal gedigitaliseerd. Ook maakten we een begin met het versimpelen van het interne besluitvormingsproces en bijbehorende documenten.

Het gemiddelde energielabel eind 2019 zit tussen label B en C. Hiermee komt de doelstelling om het bezit van Lefier in 2021 op gemiddeld label B in zicht. Woningverbeteringen en sloop-nieuwbouw projecten zijn nodig om deze doelstelling te behalen.

Bij Lefier investeren we in betaalbare en duurzame woningen. Ook veiligheid staat hoog in ons vaandel. Als het risico op een onveilige situatie hoog is, komen we uiteraard direct in actie. Andere zaken nemen we op in regulier onderhoud of combineren we met een (des-) investeringsproject.

Wet- en regelgeving op het gebied van veiligheid verandert voortdurend. We moeten dan ook steeds blijven toetsen of ons bezit voldoet aan de laatste veiligheidseisen. Veiligheid en alles wat daarmee te maken heeft, valt bij Lefier onder Kwaliteit, Veiligheid, Gezondheid en Milieu (KVGM). Hieronder lichten we de meest voorkomende KVGM-onderwerpen toe. 

Tot 1994 is asbest toegepast in de bouw. Lefier bezit veel woningen die vóór 1994 zijn gebouwd. Het is dus goed mogelijk dat in deze woningen asbest is verwerkt. Lefier vindt een gezonde woon- en leefomgeving voor onze huurders belangrijk. Daarom wordt bij uitvoeringswerkzaamheden vooraf een inspectie uitgevoerd en bij het aantreffen van asbest wordt dit direct gesaneerd. De plek van asbest in woningen is dusdanig divers dat dit proces zowel voorkomt bij Dagelijks Onderhoud (bijvoorbeeld vervangen keukenblok en het saneren van asbesthoudende vloertegels), Planmatig Onderhoud (bijvoorbeeld asbest in beglazingskit of dakbedekking), sloop (asbesthoudende platen in wanden of buizen) en verduurzamingsprojecten (asbesthoudende afstandshouders voegwerk, beplating, etc). In 2019 is bij inspectie- en onderhoudswerkzaamheden voor ruim € 4 miljoen uitgegeven voor het inzichtelijk maken en daarna saneren van asbest.

Bij wooncomplexen (appartementen) en bedrijfsonroerend goed hebben we te maken met brandveiligheid omdat bewoners dicht op elkaar wonen (appartementen) of doelgroepen kwetsbaarder zijn (ouderen, zorg) en daardoor aanvullende maatregelen nodig zijn om het wooncomplex of bedrijfsobject te laten voldoen aan wet- en regelgeving. Voor deze complexen zijn inventarisaties uitgevoerd op de grootste risico’s en projecten geformuleerd om deze zaken aan te passen. Hieronder valt bijvoorbeeld het aanpassen van BMI’s (brandmeldinstallaties), toegankelijk maken van vluchtwegen (brandtrappen, branddeuren) en aanpassen van compartimenten om brand- en rookoverslag te beperken. We hebben in 2019 ongeveer € 2,5 miljoen besteed aan het brandveiliger maken van ons bezit.

De afgelopen jaren investeerden we veel in de veiligheid van ons studentenbezit en bedrijfsonroerend goed. Op meerdere gebouwonderdelen moesten aanpassingen worden gedaan om het vastgoed te laten voldoen aan wet- en regelgeving. We hebben voor dit bezit een integrale inspectie laten uitvoeren naar deze betreffende onderdelen. De herstelwerkzaamheden met een hoog risicoprofiel voeren we uit vanuit deelprojecten. Dit betreft onder andere de onderdelen asbest, brandveiligheid, gas en elektra en verwarming. Als de werkzaamheden planbaar zijn, worden deze zoveel mogelijk gecombineerd met reguliere onderhoudswerkzaamheden. In 2019 is bijna € 4,5 miljoen uitgegeven aan zowel inventarisaties en onderzoeken, als wel de fysieke uitvoeringswerkzaamheden op het gebied van veiligheid.

In 2018 heeft Lefier te maken gehad met een calamiteit van een gevallen uitkragend balkon aan de West Indischekade in Groningen. Na een uitgebreid onderzoek naar de oorzaak, zijn alle 152 uitkragende balkons aan de voorzijde van dit complex voorzien van carbonstaven en nieuwe afwerklaag waarmee de constructieve veiligheid weer is geborgd en de bewoners weer gebruik kunnen maken van het balkon.

Gelijktijdig zijn van het hele bezit van Lefier de uitkragende balkonconstructies geïnspecteerd. Dit betrof in totaal 39 complexen, met ruim 1300 uitkragende balkons. De basis onderzoeken zijn inmiddels allen afgerond, de laatste aanvullende onderzoeken verwachten we in het voorjaar van 2020 af te ronden. Tot nu toe is bij één complex aan de St. Eustasiusstraat in Groningen van 48 woningen een situatie aangetroffen waarbij herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Deze zijn momenteel nog in uitvoering. Voor deze onderzoeken en uitvoeringswerkzaamheden is in 2019 ruim € 1 miljoen uitgegeven.

Lefier heeft woningen in het aardbevingsgebied die hersteld en verstevigd moeten worden. Het gaat met name om woningen in de gemeente Midden-Groningen, en dan vooral in Slochteren, Schildwolde, Steendam, Tjuchem,  Siddeburen en Hoogezand. In deze dorpen staan woningen van Lefier met een (licht) verhoogd risico. Opnames van de (technische) staat van de woningen zijn de basis voor verstevigingsadviezen. Dan is duidelijk wat er met de woningen moet gebeuren. De werkzaamheden worden uitgevoerd volgens het plan van aanpak dat gemeente en Nationaal Coördinator Groningen (NCG) begin dit jaar vaststelden. De eerste maanden van 2019 is overleg gevoerd met de verschillende bewonersgroepen in de dorpen. Deze bijeenkomsten vonden plaats onder regie van gemeente en NCG. Ook huurders van Lefier zijn hiervoor uitgenodigd. In het dorp Tjuchem zijn we inmiddels gestart met de opnames.

Twee van onze woningen in Overschild moeten worden gesloopt. We willen deze woningen niet herbouwen. Bewoners krijgen elders een woning en Lefier trekt zich terug. Hierover zijn we in gesprek met de bewoners en NCG. Inmiddels kreeg één van de huurders een andere woning. Voor de andere huurder zoeken we nog naar geschikte huisvesting.

Ook van twee zorgcomplexen in Siddeburen, Siertsheerd en De Deel, is inmiddels helder dat versteviging noodzakelijk is. Omdat deze gebouwen onder het zorgprogramma vallen, gaat het net wat anders dan bij een reguliere verstevigingsopgave. Momenteel voeren Lefier en huurder COSIS gesprekken over mogelijke scenario’s. 

Aardbevingbestendig bouwen

In de stad Groningen is in de eerste helft van 2019 de gerenoveerde studentenflat De Dragant, aan de Duindoornlaan, opgeleverd. Het object is aardbevingsbestendig gebouwd. De aardbevingsbestendige nieuwbouwprojecten Atlantis en Molukkenstraat in Groningen zijn in tweede helft van 2019  opgeleverd. Volgens de bestaande nieuwbouwregeling vergoedde de NAM de meerkosten voor aardbevingsbestendig bouwen. Daarnaast zijn 10 bestaande woningen in Woudbloem onder regie van de NCG aardbevingsbestendig gemaakt. Om alle werkzaamheden uit te kunnen voeren, was het noodzakelijk dat de bewoners tijdelijk hun huis moesten verlaten en werden ondergebracht in wisselwoningen. Het project is gestart eind 2017 en de verwachting was dat dit project in het najaar van 2018 zou worden opgeleverd. Door diverse tegenslagen is het project medio 2019 opgeleverd.

Samenwerkingsovereenkomst met de NAM

Najaar 2015 sloten de NAM en diverse woningcorporaties in het aardbevingsgebied, waaronder Lefier (toen nog SWS), een samenwerkingsovereenkomst om circa 1.650 woningen in het gebied te versterken en te verduurzamen. Waar dat kon, zou dit gecombineerd worden met het verduurzamen en verbeteren van de woningen om zo kennis en ervaring op te doen. Een deel van de opgave uit de overeenkomst is uitgevoerd. Tot nu toe heeft Lefier vier woningen aan de Koningsakkers te Siddeburen verstevigd en verduurzaamd naar nul-op-de-meter. De afgelopen jaren is er heel veel veranderd rondom de verstevigingsopgave. De koerswijzigingen leidden tot heroriëntatie op de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. Corporaties en NAM onderzochten begin 2019 gezamenlijk de mogelijkheden voor een afronding van het contract met de NAM. Inmiddels is hierover een akkoord bereikt.

Afhandeling van schade

Schades aan woningen en gebouwen worden door Lefier opgenomen en gedocumenteerd. De schade-afhandeling wordt geregeld door TCMG (Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen). Om de afhandeling van schademeldingen te bespoedigen, besloten TCMG en corporaties dat de corporaties deze schades zelf af kunnen handelen.

Huurders krijgen een vergoeding van de TCMG voor het melden van schades. Voor de werkzaamheden die Lefier uitvoert rondom de opname en afhandeling van aardbevingsschades, krijgen we compensatie van de TCMG. 

Het proces van afhandeling van de schades loopt voorspoedig. Praktisch alle gemelde schades worden goedgekeurd. In het eerste kwartaal van 2019 heeft Lefier een brochure opgesteld over hoe je schades kunt melden en hoe het proces van verdere afhandeling eruit ziet. Deze brochures zijn en worden verspreid onder onze huurders in het aardbevingsgebied.

Schaepmanstraat Hoogezand

In Hoogezand viel in 2018 een van de penanten (gemetselde stenen in de gevel) van een woning aan de Schaepmanstraat uit de gevel. Hetzelfde dreigde te gebeuren bij de naastgelegen woningen. Het ging in totaal om 111 woningen, waaronder 60 huurwoningen van Lefier en 51 woningen in particulier bezit. TCMG en Lefier maakten goede afspraken over de afhandeling van de schade, zowel op organisatorisch gebied als over de kosten. Lefier heeft gezorgd voor de afhandeling van de schade aan alle woningen. De herstelwerkzaamheden aan alle 111 woningen waren in oktober 2019 afgerond. Deze werkzaamheden vallen binnen de kaders van de Woningwet. 

Gezamenlijk strategisch voorraadbeleid

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (AW) drongen er bij de corporaties op aan om te komen tot een gezamenlijk strategisch voorraadbeleid. Daarmee zou het extra geld voor de aanpak van aardbevingsschade optimaal besteed kunnen worden. Bovendien zouden de corporaties gezamenlijk veel beter in kunnen spelen op toekomstige krimp. De samenwerkende corporaties in De kracht van acht (KR8) en C14 spraken hierop het voornemen uit om in 2020 tot een gezamenlijk strategisch voorraadbeleid te komen. Het gebied waar dit over gaat, is nog niet definitief bepaald. Wel is duidelijk dat het een gebied wordt waarin zowel aardbevingen als krimp voorkomen. Tijdens een overleg begin september 2019 hebben corporaties, WSW en AW de eerste inhoudelijke resultaten besproken. Ook is een plan van aanpak opgesteld voor de vervolgstappen. Een werkgroep Vastgoedsturing gaat een en ander in beeld brengen. In deze werkgroep zijn alle deelnemende corporaties vertegenwoordigd.