Financiën

Financieel beleid

De financiële doelstellingen van Lefier:

  • Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
  • Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
  • We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume gemaximeerd is.
  • Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatieresultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren.
  • Lefier wil haar bedrijfslasten in stappen verder laten dalen om uiteindelijk in 2021 een besparing van € 6 miljoen te hebben gerealiseerd. Dit in lijn met de landelijke trend in de Aedes Benchmark. Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.

Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen:

  • Lefier presteert maximaal met haar vermogen
  • Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide
  • Lefier is solvabel
Figuur: Financial risk ratio’s (sturingsvariabelen)
Figuur: Financial risk ratio’s (sturingsvariabelen)

In bovenstaande figuur staan de sturingsvariabelen waaraan minimaal moet worden voldaan. Het huis betreft het samenstel van indicatoren van de Aw en WSW, met uitzondering van de DSCR. Op deze kpi wordt door de Aw/WSW niet meer getoetst. Lefier neemt de normen van Aw en WSW 1 op 1 over.

Beoordeling financiële continuïteit door toezichthouders

  • Waarborgfonds Sociale Woning: kijkt naar de financiële risico’s van de corporatie als geheel;
  • Autoriteit woningcorporaties: beoordeelt de ratio’s per deelportefeuille DAEB- en niet- DAEB en als geheel.

Vanaf 1 januari 2019 is het nieuwe beoordelingskader in werking getreden. In figuur hierna wordt getoond hoe dit onderwerp in het beoordelingskader van de Aw en WSW is weergegeven. Binnen dit beoordelingsgebied zijn twee deelonderwerpen gedefinieerd. Dit zijn de onderwerpen financiële ratio’s en waardering & economische uitgangspunten.

Figuur: Financiële continuïteit
Figuur: Financiële continuïteit

Meerjarenbegroting 2020-2024

In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de administratieve scheiding van de DAEB- en niet-DAEB activiteiten van Lefier. De tabel hierna geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor Stichting Lefier als geheel, omdat Lefier als geheel wordt geacht aan de normen te voldoen. Ook afzonderlijk voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille voldoet Lefier aan de gestelde criteria.

Kengetallen   Meerjarenbegroting        
  Norm 2020 2021 2022 2023 2024
Financiële continuïteit            
interest coverage ratio (ICR) > 1,4 2,1 2,5 2,3 2,2 2,0
loan to value o.b.v. beleidswaarde (LTV) < 75% 66% 68% 66% 66% 67%
solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde > 20% 28% 28% 30% 30% 29%
dekkingsratio o.b.v. marktwaarde < 70% 34% 35% 34% 34% 34%

Lefier presteert maximaal met haar vermogen

Bij het opstellen van de portefeuillestrategie worden de wettelijk opgelegde financiële grenzen randvoorwaardelijk getoetst om zo de continuïteit te waarborgen. Op basis van de actuele meerjaren-begroting 2020-2024 betekent dit dat we de komende 5 jaar circa € 0,5 miljard hebben te besteden. Medio 2016 zijn de indicatieve bestedingsruimte en volkshuisvestelijke beklemming geintroduceerd. In deze bestedingsruimte wordt de maximale ruimte tussen gekozen portfeuillestrategie en maximaal financiele grenzen weergegeven. Met de actuele portefeuillestrategie heeft Lefier deze bestedingsruimte maximaal ingezet in de komende 10 jaar.

Om onze wensportefeuille te halen zijn forse investeringen nodig. Op basis van de laatste analyses is circa € 100 miljoen per jaar beschikbaar voor deze doelstelling. In 2020 ramen we een investering van maximaal € 96 miljoen. In figuur hierna is de ontwikkeling van de investeringen de komende 4 jaar weergegeven. De jaarschijven 2020 en 2021 zijn relatief ‘hard’ indien de lopende onderhandelingen met marktpartijen goed verlopen, er soepele wet- en regelgeving is (stikstofdossier, PFAS) en deelname trajecten met bewoners goed verlopen.

Figuur: Ontwikkeling investeringen 2019-2024 conform meerjaren begroting
Figuur: Ontwikkeling investeringen 2019-2024 conform meerjaren begroting

We sturen op een maximale inzet van ons vermogen door in het 10e prognosejaar van ons Portefeuilleplan de grenzen van het financieel haalbare te hebben opgezocht. De kritische indicator die de inzet beklemt is de LtV van de DAEB portefeuille. Onze investeringsruimte van circa € 1 miljard voor de komende 10 jaar is dan ook de maximale capaciteit met een LtV net onder de 75%.

Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide

Lefier heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. Lefier heeft haar financiële parameters zo ingesteld dat de organisatie de komende jaren financieel gezond blijft en haar plannen kan uitvoeren. Financieel gezond is een randvoorwaarde en geen doel op zich. Het gaat daarbij om de balans tussen aan de ene kant voldoende financiële zekerheid en aan de andere kant optimaal investeren in onze maatschappelijke opgaven.

Interest Coverage ratio (ICR)

Figuur: Ontwikkeling ICR conform meerjaren begroting
Figuur: Ontwikkeling ICR conform meerjaren begroting

De ICR geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten.

Nadere duiding

Lefier genereert voldoende kasstromen om zowel op de korte als de lange termijn aan de liquiditeits-verplichtingen te voldoen. De relatief hogere ICR in 2020 en 2021 wordt veroorzaakt door relatief veel opleveringen nieuwbouw waartegenover geen onderhoudsverplichtingen staan en de nog relatief lage rentecurve. Daarnaast zijn de bedrijfskosten in 2019 en 2020 nog relatief hoog vanwege extra uitgaven reorganisatie VMP-proces en ICT-uitgaven in kader van Slim en Slank.

Lefier is solvabel

De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn.

Solvabiliteit

De normstelling voor niet-DAEB is hoger dan bij DAEB door het uitgangspunt dat niet-DAEB zelfstandig in staat dient te zijn om op termijn bij noodzakelijke (her)financiering commerciële (ongeborgde) financiering te kunnen aantrekken. De bovengrens van 60% voor de niet-DAEB portefeuille geldt alleen in de startsituatie bij scheiding. De ondergrenzen zijn van toepassing voor de gehele horizon. Het uitgangspunt is dat de grenswaarde voor DAEB rekening houdend met het nieuwe waardebegrip gemiddeld een vergelijkbare lat legt als de normen die op bedrijfswaarde (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) waren georiënteerd.

Figuur: Ontwikkeling solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde conform meerjaren begroting
Figuur: Ontwikkeling solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde conform meerjaren begroting

Nadere duiding

Lefier heeft voldoende vermogen om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op de vangen. Het issue van onvoldoende solvabiliteit voor de niet-DAEB portefeuille in 2019 is opgelost. Vanaf 2019 is de solvabiliteit 44,7% (norm 40%) en stijgt naar een niveau van 66,7% in 2024. Door de liquiditeitsoverschotten wordt versneld afgelost op de interne lening en is er op korte termijn al sprake van een aanzienlijke toename in de solvabiliteit.

Loan to Value

Loan to Value meet of de schuldpositie van de corporatie in een gezonde verhouding staat tot de lange termijn “kasstromen genererende capaciteit (beleidswaarde)” van de vastgoedportefeuille in exploitatie.

Figuur: Ontwikkeling LTV o.b.v. beleidswaarde conform meerjarenbegroting
Figuur: Ontwikkeling LTV o.b.v. beleidswaarde conform meerjarenbegroting

Nadere duiding

Lefier heeft voldoende vermogen om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op de vangen. De LTV van de DAEB
portefeuille zit tot en met 2024 (72,5%) met een veilige marge beneden de norm, in de 2e vijfjaarsperiode komt deze dicht tegen de
norm aan. Kijken we naar de positie van de gehele corporatie dan is het beeld dat we in de periode tot en met 2030 ruim 5
procentpunt beneden de norm blijven. 

Beoordeling toezichthouders

Autoriteit Woningcorporaties

De Aw beoordeelt de financiële situatie van woningcorporaties op zes terreinen die van invloed zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Dit betreft:

- kwaliteit van de financiële verantwoording;

- behoud van maatschappelijk gebonden vermogen;

- financieel risicobeheer;

- liquiditeit;

- solvabiliteit;

- draagkracht vermogen.

De Aw heeft het volgende aangegeven in haar brief d.d. 15 juli 2019: “Ik constateer bij uw corporatie op alle door de Aw beoordeelde onderdelen uit het gezamenlijk beoordelingskader geen verhoogd risico. Dit betekent dat ik geen interventies opleg”.

Inzake de financiële continuïteit stelt de Aw het volgende in dezelfde brief:  “Ik stel vast dat Lefier voldoet aan de meeste financiële ratio's zoals opgenomen in het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. Dit geldt zowel voor de kengetallen uit uw jaarrekening 2018 als die uit de meerjarenbegroting 2019-2023.”

WSW

Lefier voldoet aan de kredietwaardigheidstoets die het WSW eist voor borging van financiering.

Het WSW heeft het volgende aangegeven in haar brief d.d. 19 oktober 2019:  “Conclusie: Lefier houdt een gezond risicoprofiel. Het risicoprofiel van Lefier blijft voor WSW in lijn met onze beoordeling uit 2018 laag. WSW ziet Lefier als een ambitieuze corporatie, wat terugkomt in uw investeringsprogramma waarin u bijna € 90 miljoen per jaar wenst te investeren. WSW constateert dat uw investeringsprogramma is afgestemd op de behoeften in uw verschillende werkgebieden. U heeft bij uw verduurzamingsopgave oog voor zowel de ambities op lange termijn zoals een C02 neutrale voorraad, als de woonlasten van uw huurders op korte- en middellange termijn. Dit leidt tot een wijziging in uw verduurzamingsstrategie waarin u ingrepen bij meer woningen voorziet in de komende jaren dan eerder voorgenomen. WSW constateert dat dit in lijn is met uw focus op de woonlasten van uw huurders. Verder blijven  de aandachtspunten uit onze beoordelingsbrief 2018, zoals het aardbevingsdossier en uw transitieprogramma actueel. In onze brief  borgingsplafond zijn wij reeds ingegaan op uw huidige financiële positie. Deze blijft in onze ogen gezond.”

Fiscale positie

Ontwikkelingen rond Vennootschapsbelasting

De belasting over het fiscaal resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

Vanaf 1-1-2019 zijn nieuwe belastingplannen van kracht en inmiddels als wet aangenomen. Deze nieuwe belastingplannen hebben groot effect op de fiscale positie van Lefier. De belangrijkste aanpassingen rond de Vennootschapsbelasting zijn:

  • aanpassing van het VPB tarief van 25% in 2021 verlaagd naar 21,7% (2e schijf)
  • beperking renteaftrek (ATAD1) tot 30% van de fiscale winst (EBITDA).
  • inperking verliescompensatie van 9 naar 6 jaar.

Het effect van voorgenomen maatregelen betekent dat Lefier per saldo meer vennootschapsbelasting zal gaan betalen (circa € 1,5 tot € 2 miljoen per jaar). Dit is het gevolg van met name de inperking van de renteaftrek. Een fors deel van de rentelasten van Lefier zijn vanaf 2019 niet meer fiscaal aftrekbaar, voor 2019 gaat het om € 12,8 miljoen aan rente welke niet meer aftrekbaar is.

Verrekening van verliezen

Lefier heeft de afgelopen jaren relatief omvangrijke fiscale verliezen behaald. Voor toekomstige jaren verwacht Lefier fiscale winsten te behalen. De verliezen uit het verleden vertegenwoordigen derhalve waarde voor Lefier, omdat Lefier door de mogelijkheid tot verrekening pas later vennootschapsbelasting verschuldigd is over de toekomstige fiscale winsten dan zonder deze verliezen het geval zou zijn.

Naar huidige fiscale wet- en regelgeving zijn fiscale verliezen uit de jaren tot en met 2018 slechts negen jaar voorwaarts verrekenbaar. Indien de verliezen niet binnen deze negen jaar verrekend zijn, verdampen de verliezen en kunnen deze in zoverre niet meer worden gebruikt voor verrekening met toekomstige fiscale winsten. Verliezen uit het jaar 2019 en later zijn zes jaar voorwaarts verrekenbaar, maar Lefier verwacht vanaf 2019 geen fiscale verliezen meer te behalen.

Op basis van de huidige stand verwachten we dat de verliezen tijdig kunnen worden gecompenseerd. Onderstaand de te verwachten kasstromen rond de vennootschapsbelasting. Door verliescompensatie uit het verleden kunnen we de kasstromen nog tot en met 2022 uitstellen.

Figuur: Ontwikkeling te betalen vennootschapsbelasting
Figuur: Ontwikkeling te betalen vennootschapsbelasting

Onzekerheden in fiscale VPB-positie

De berekening van de fiscale positie per 31 december 2019 is gebaseerd op de ingediende aangiften VPB tot en met 2017. De aangiften tot en met 2015 zijn door de Belastingdienst definitief opgelegd. De aangiften 2014 en 2015 zijn opgelegd onder de voorwaarde dat de fiscale afschrijvingslast nog niet wordt geaccepteerd.

Medio 2018 heeft de Belastingdienst aan Lefier laten weten de uitgangspunten die zijn gehanteerd voor het bepalen van de fiscale afschrijvingslasten op het verhuurde vastgoed ter discussie te stellen. Het betreft met name de gehanteerde restwaarde. Dit betreft een landelijke discussie die de Belastingdienst bij verschillende corporaties is aangegaan. Het is niet onaannemelijk dat de landelijke discussie zal leiden tot gerechtelijke procedures, waardoor pas na enkele jaren duidelijkheid zou ontstaan over de uitkomst.

In augustus 2019 is overleg gevoerd met de belastingdienst over dit aspect. De belastingdienst heeft hier meer duidelijkheid over haar standpunt verstrekt. In 2020 zal Lefier met de belastingdienst in gesprek gaan om te komen tot nadere afspraken over dit aspect. Deze fiscale aftrekbare post heeft grote impact op het fiscaal resultaat en daarmee ook op de fiscale positie. Momenteel is de uitkomst nog onzeker, echter Lefier houdt bij haar voorstel actief rekening met het voorkomen van verliesverdamping door optimalisatie van de fiscale strategie.

Het mogelijke effect van deze onzekerheid schatten we momenteel in op maximaal € 3,2 miljoen, waarmee de latente belastingvordering mogelijk wordt verlaagd. Deze onzekerheid is niet in de jaarrekening verwerkt. De uiteindelijke uitkomst van deze onzekerheid is sterk afhankelijk van de fiscale afschrijvingstermijn.

Ontwikkelingen rond Verhuurdersheffing

De verhuurderheffing is vastgelegd in de Wet maatregelen woningmarkt. Het tarief voor 2020 is 0,562% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt op tot 0,563% in 2022. Vanaf 2023 wordt vervolgens weer teruggegaan naar een niveau van 0,537%. Tot en met 2022 is wel sprake van ruimere aftrekmogelijkheden voor bijvoorbeeld nieuwbouw van betaalbare huurwoningen.

Sinds 1 februari 2019 is een nieuwe regeling open: RVV Verduurzaming. Verduurzamingsprojecten die voldoen aan de voorwaarden (onder meer 3 stappen verbeteren in de Energie-Index). Lefier heeft voor de deadline van 1 juli 2019 diverse projecten aangemeld. Op basis van besluitvorming op projecten verwachten we hiervoor een mogelijke opbrengst van maximaal € 1,8 miljoen.

In totaal houden we voor de komende jaren rekening met een verminderingsaftrek € 8,1 miljoen (voor beide regelingen tezamen). Er is inmiddels voor € 4,6 aan vermindering ingerekend op de aangiften verhuurderheffing tot en met 2019. Vanaf 1 januari 2020 is er een nieuwe verminderingsregeling beschikbaar. Deze RVV Nieuwbouw 2020 kent voor de komende 10 jaar een budget van € 1 miljard. Per nieuw te bouwen woning is er een vermindering op de verhuurderheffing mogelijk van € 25.000 of € 12.500 per woning. In het eerste kwartaal van 2020 zal Lefier haar toekomstige projecten aanmelden. In onderstaande ontwikkeling is deze nieuwe regeling nog niet meegenomen.

Figuur: Ontwikkeling verhuurderheffing 2013-2024
Figuur: Ontwikkeling verhuurderheffing 2013-2024

Financiële druk van de belastingen op de financiële positie van Lefier

De financiële druk van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting tezamen op de meerjarenbegroting van Lefier neemt toe. Circa een kwart van onze inkomsten gaan inmiddels naar de staat. Deze kasstromen zijn hiermee niet beschikbaar voor onze wettelijke taak. We zetten ons vermogen, rekening houdend met deze heffing en belasting, maximaal in voor onze maatschappelijke taak.

Marktwaarde en overige waarderingen

Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier

Beoordelingsmethoden vastgoed

Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen.

  1. De marktwaarde in verhuurde staat. De reële waarde van het vastgoed in de huidige verhuurde staat waarvoor een commercieel belegger het vastgoed in exploitatie zou willen kopen.
  2. Beleidswaarde: de beleidswaarde is de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Lefier. De netto contante waardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgaven.
  3. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheid als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. We hanteren het jaar van beschikking. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar ervoor en loopt daarmee twee boekjaren achter op de andere waarderings-momenten.
  4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs (initiële verkrijging of vervaardigingsprijs).

Voor de waardering in de jaarrekening hanteert Lefier de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het Handboek modelmatig waarderen. Vanaf 2016 is deze verplicht voor de sector opgelegd in de Woningwet en verslaggevingsstandaarden.

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat

In bovenstaande figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en dus ook in de vermogenspositie. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven verhuurd worden. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde wordt vooral veroorzaakt doordat in de beleidswaarde gerekend wordt met eigen exploitatie cijfers zoals huur, beheer en onderhoud terwijl in de marktwaarde gerekend wordt met marktconforme normen. Deze werkwijze in de beleidswaarde is wettelijk geregeld en wordt als zodanig gevolgd.


In de tabellen hierna hebben we de waardering van ons vastgoed op de verschillende grondslagen opgenomen.

Waardering van het vastgoed in exploitatie ultimo jaar

Waardering van het vastgoed in exploitatie ultimo jaar
waardering vastgoed totaal (x € 1 miljoen)         per woning (x € 1)        
  2019 2018 2017 2016 2015 2019 2018 2017 2016 2015
marktwaarde 2.935 2.621 2.503 2.497 2.354 93.799 85.010 80.991 80.187 74.994
beleidswaarde 1.594 1.353 1.412 1.394 1.436 50.944 43.869 45.676 44.778 45.738
WOZ-waarde 3.193 2.937 2.811 2.776 2.917 102.064 95.238 90.947 89.148 92.924
historische kostprijs 1.160 1.104 1.101 1.093 1.065 37.079 35.814 35.634 35.099 33.943

beleidswaarde vanaf 2018, daarvoor bedrijfswaarde

Onze vastgoedportefeuille bestaat ultimo 2019 uit de volgende onderdelen:

Waardering per deelportefeuille ultimo jaar

Waardering per deelportefeuille ultimo jaar
marktwaarde in verhuurde staat (x € 1 miljoen) 2019 2018 2017 2016
woningportefeuille 2.758 2.463 2.357 2.364
bedrijfsmatig en maatschappelijk 152 135 124 111
parkeren 25 23 22 22
totaal 2.935 2.621 2.503 2.497

In 2019 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 12% gestegen. Ons Taxatie Management Systeem genereert de uitsplitsing in de factoren die een rol spelen bij de waardeverandering ten opzichte van 2018:

Waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters

Waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters
woningportefeuille 2019 2018 2017 2016
waardering (x € 1 miljoen)        
marktwaarde in verhuurde staat 2.758 2.463 2.357 2.364
waarde op basis van doorexploiteren 2.324 1.955 2.176 2.071
waarde op basis van uitponden 2.754 2.462 2.360 2.365
leegwaarde 3.712 3.440 3.325 3.139
         
parameters        
IRS (risicovrije rentevoet) 0,26% 0,44% 0,33% 0,46%
sectorspecifieke opslag 5,00% 5,52% 5,63% 5,50%
opslag object/marktrisico 2,29% 1,78% 1,94% 2,14%
totale disconteringsvoet 7,55% 7,74% 7,90% 8,10%
exit yield 6,95% 7,55% 7,41% 7,75%
         
huren (x € 1)        
contracthuur / OGE 478 469 478 467
markthuur / OGE 663 612 637 629
maximale huur / OGE 697 671 663 651

In onderstaande grafiek wordt zichtbaar dat de waardeontwikkeling in de afgelopen 5 jaren positief is geweest. De verwachting voor de komende jaren is mede afhankelijk van de ontwikkeling op de kapitaalmarkt. Bij een gematigde rentestijging zullen beleggers kiezen voor beter renderend vastgoed.

De WOZ waarden van het bezit van Lefier zijn het afgelopen jaar 8.7 procent hoger dan in 2018. De prijsontwikkeling bij Lefier past in het beeld wat we zien bij in de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

In onderstaande grafiek komt de lokale marktsituatie tot uitdrukking. De stad Groningen is met haar bedrijvigheid en onderwijsinstellingen een aantrekkelijke vestigingsplaats met hierdoor momenteel een krapte. In de overige gemeentes speelt dit minder en met name door krimp stijgt de marktwaarde minder sterk. Voor de gemeente Midden-Groningen geldt dat de aardbevingsproblematiek een drukkende werking heeft op de marktwaarde.

Beleidswaarde

Onderstaand figuur van marktwaarde naar beleidswaarde geeft visueel de stappen van markt naar beleidswaarde weer, welke na het figuur kort worden toegelicht.

De toelichting op de beleidswaarde betreft de woningportefeuille. Voor het deel bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed en parkeren is de marktwaarde gelijk aan de beleidswaarde.

Figuur: van marktwaarde naar beleidswaarde voor woningportefeuille per 31 december 2019
Figuur: van marktwaarde naar beleidswaarde voor woningportefeuille per 31 december 2019

Beschikbaarheid

Corporaties zorgen dat voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. De omvang van de sociale woningvoorraad is afgestemd met gemeenten. Hierdoor is de mogelijkheid van het structureel verkopen, zoals in de marktwaarde uitgangspunt is, niet mogelijk. In de beleidswaarde wordt het gehele bezit op basis van doorexploiteren gewaardeerd.

Betaalbaarheid

Om voldoende sociale woningen beschikbaar te houden en qua toewijzing aan de wettelijke vereisten te voldoen, is de maximaal te vragen huur begrensd en valt in de meeste situaties lager uit dan de markthuur.

Onderhoud

Om voldoende sociale woningen op lange termijn beschikbaar te houden, zal de corporatie een onderhoudsbeleid voeren wat gericht is op de lange termijn. Dit kan mogelijk afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen.

Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van de leefbaarheid. Uitgangspunt is om in lijn met commerciële vastgoedbeleggers, de kosten adequaat te classificeren naar de verschillende categorieën, teneinde goed inzicht te verkrijgen in de verschillende rendementen.

Figuur: beheerkosten naar functie
Figuur: beheerkosten naar functie

Het is belangrijk dat bij het toerekenen rekening wordt gehouden met de aard en omvang van de woningcorporatie en organisatie, waarbij alleen de kosten voor property management worden toegerekend aan het netto resultaat van de vastgoedportefeuille. In 2019 heeft er een verscherping van kostendefinities plaats gevonden met de bijbehorende doorverdeling in de kostenverdeelstaat. We volgen in deze de wet- en regelgeving, handreikingen etc. die hiervoor van toepassing zijn.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2018. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Lefier heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 313,5 miljoen gegroeid naar een waarde van € 2.934,9 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 12,0%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

 De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Dit door de huurverlaging ineens in 2018 vanwege implementatie van het nieuwe huurbeleid van Lefier. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Lefier heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 1.340,8 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde voor wat betreft de woningen ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen:

van marktwaarde naar beleidswaarde DAEB niet-DAEB totaal
       
marktwaarde per 31 december 2019 2.551.916 206.287 2.758.203
beschikbaarheid: aanpassing naar doorexploiteren ‑298.072 ‑29.669 ‑327.741
betaalbaarheid: aanpassing naar eigen huurbeleid ‑596.651 ‑13.928 ‑610.579
kwaliteit: aanpassing naar eigen onderhoudsnorm ‑232.157 12.720 ‑219.437
beheer: aanpassing naar eigen beheernorm ‑172.153 ‑10.932 ‑183.085
       
totaal aanpassingen ‑1.299.033 ‑41.809 ‑1.340.842
       
beleidswaarde per 31 december 2019 1.252.883 164.478 1.417.361

Dit impliceert dat circa 66% van het totale eigen vermogen (€ 2,0 miljard) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Met de stijging van de marktwaarde, stijgt de beleidswaarde mee. Door stijgende onderhoudskosten, zien we een lichte stijging van de aanpassing naar eigen onderhoudsnorm ten opzichte van vorig jaar. De verhouding beleidswaarde/marktwaarde ligt in lijn met vorig jaar (54% resp 52%). 

Treasury

Treasury statuut en Treasury jaarplan

Lefier werkt met een treasury statuut en een treasury jaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Financiële instrumenten

In het huidige treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s. Bij het aangaan van nieuwe derivaten-transacties wordt het gebruik verder beperkt door de (actuele) Beleidsregels Derivaten/ Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTiV). Op 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap waren gesloten met BNP Paribas. Deze langlopende renteswaps zijn in 2019 zijn samen met de onderliggende leningen vervangen door vastrentende leningen met dezelfde modaliteiten als het derivaat (bedrag, rente en looptijd). Het rentepercentage is aangepast met een marktconforme spread. Deze vastrentende leningen zijn afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank.

De volgende tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van het derivaat per 31 december 2019:

Overzicht payer swaps

Bedragen x € 1.000

Overzicht payer swaps
Bank Type Coupon Lefier ontvangt Ingangs-datum Einddatum Volume Vervroegd afgewikkeld Marktwaarde 31-12-2019 Marktwaarde 31-12-2018
Rabobank payer swap 3,3350% 3M Euribor 07/ 1/2011 07/ 1/2021  25.000  Geen ‑1.843  ‑2.648 
             25.000    ‑1.843  ‑2.648 

Per 31 december 2019 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 1,8 miljoen. De waarde heeft zich daarmee ten opzichte van 2018 verbeterd. Lefier heeft nog één derivaat contract welke loopt tot 1 juli 2021. Hierbij is er geen CSA (Credit Support Annex) actief, hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort.

De in de tabel opgenomen renteswap is door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren, daarmee kent Lefier geen open posities.

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2019

Bedragen x € 1.000

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2019
Geldgever Koppeling derivaat Type Lefier betaalt Start datum Eind-datum clausule Bedrag Spread-aanpassing Fixatie-periode Opslag %
BNG 1 Rabobank Rollover 3,3350% 07/ 1/2011 07/ 1/2021  25.000  N.v.t 2Y 0,13
             25.000       

Lefier past kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen.

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door de voormalige Fortis Bank en zijn overgenomen door de ABN-AMRO.

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2019

Bedragen x € 1.000

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2019
              Marktwaarde Marktwaarde  
Geldgever Type Bedrag Ingangs-datum Startdatum swaption Einddatum swaption Strike - Renteconventie 31/12/19 31/12/18  
ABN-AMRO extendible  10.000  07/ 2/2007 07/ 1/2032 07/ 1/2052 4,550% act/360  ‑6.819   ‑4.567   
ABN-AMRO extendible  3.500  01/ 2/2008 01/ 2/2023 01/ 2/2053 4,675% act/360  ‑3.888   ‑2.650   
     13.500           ‑10.707   ‑7.217   

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform RJ 290 zijn de embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd.

Herfinancierings- en tegenpartijrisico

Renterisico (1)

Gezien het kapitaalintensieve karakter van de corporatiesector zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van.

(1) Business Risk 14 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In de periode 2020-2024 is sprake van een hoog risico. Dit wordt veroorzaakt door € 211,6 miljoen aan eindaflossingen in deze periode. Het renterisico is in de periode 2025-2029 beperkt, zo blijkt ook uit de grafiek hierna. 

(Her)financieringsrisico (2)

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de her-financieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

(2) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In 2020 en 2021 wordt er in totaal € 124,8 miljoen geherfinancierd. Experts zien op korte termijn nog geen grote rentestijging, een kans voor Lefier om de rentelasten de komende jaren verder naar beneden te krijgen.

Tegenpartijrisico (3)

Indien een corporatie liquide middelen voor korte of langere termijn op depot plaatst, loopt de corporatie een tegenpartijrisico. Corporaties die middelen op depot plaatsen bij gegoede tegenpartijen lopen een lager risico dan corporaties die tegoeden plaatsen bij tegenpartijen met een relatief lage kredietbeoordeling. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van derivatentransacties met tegenpartijen, omdat ook hierop een tegenpartijrisico gelopen wordt. Het afsluiten van een derivatentransactie onder een Credit Support Annex (CSA) kan het tegenpartijrisico beperken (hoewel dit het risico mogelijk niet volledig uitsluit).

Situatie Lefier

Bij Lefier is geen sprake van een tegenpartijrisico uit hoofde van de treasury instrumenten. We hebben geen liquide middelen in depot en streven naar een continue benutting van de kredietfaciliteit. Daarnaast hebben onze payers swaps een negatieve marktwaarde op basis van de rentecurve per 31 augustus 2019.

(3) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Spreiding vervalkalender leningen- en derivatenportefeuille

In onderstaande grafiek is het liquiditeitsrisico weergegeven voor de huidige leningen- en derivatenportefeuille:

Stresstest Autoritieit Woningcorporaties

Bij de stresstest wordt de rentecurve per 31 december 2019 gereduceerd met respectievelijk 100 en 200 basispunten. De negatieve rentecurve die voor een gedeelte van de rentecurve geldt wordt gehanteerd voor zowel de variabele rentepoot als de discontering van de kasstromen.

Stresstest per 31 december 2019

bedragen X € 1.000

Stresstest per 31 december 2019
Nr. Bank Type Coupon Lefier ontvangt Startdatum Einddatum Volume Marktwaarde 31-12-2019 Marktwaarde - 100 bp Marktwaarde - 200 bp
1 Rabobank Payer swap 3,3350 3M Euribor 1-7-2011 1-7-2021  25.000   ‑1.843   ‑2.182   ‑2.529 
Totaal              25.000   ‑1.843   ‑2.182   ‑2.529 

Activiteiten Treasury Jaarplan 2019

In  2019 is voor € 65 miljoen aan financiering aangetrokken en is er € 20 miljoen gestort op een bestaande leningen met een variabele hoofdsom. Hiermee blijft Lefier binnen de gestelde €  65,5 miljoen  aan  nieuwe  financiering  gecontracteerd van het Treasury jaarplan.  De nieuwe financiering is (inclusief opslagen) tegen een couponrente van 2,77% gecontracteerd.

Nieuwe gecontracteerde leningen 2019

Bedragen x € 1.000

Nieuwe gecontracteerde leningen 2019
Lening nummer WSW Lening nummer Financier Hoofdsom Actuele rente Spread Storting Eerste rente- herziening Einddatum lening Naam financier Achtervang gemeente
48634 40.112653 20.000 1,6400% 0,0000% 01-4-2019   30Y BNG Bank N.V. Gemeente Groningen
48674 40.112713 10.000 1,3590% 0,0000% 16-4-2019   31Y BNG Bank N.V. Gemeente Borger-Odoorn
49160 1-30393 25.000 3,6675% 0,1500% 03-12-2019 03-06-2022 44Y Nederlandse Waterschapsbank NV Gemeente Groningen
49161 1-30394 10.000 3,6375% 0,1600% 09-12-2019 07-09-2022 43Y Nederlandse Waterschapsbank NV Gemeente Midden-Groningen
    65.000 2,7661%            

Financieel resultaat 2019

Speerpunten

Belangrijkste financiële resultaten:

  • Het resultaat na belastingen over 2019 komt uit op € 271,1 miljoen.
  • De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is het afgelopen jaar met ca. 12,0% gestegen naar € 2,9 miljard. In het resultaat over 2019 geeft dit een positief resultaatseffect van ca. € 262 miljoen, welke onderdeel is van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
  • Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 68,0 miljoen positief. Dit is € 8,6 miljoen lager dan de begroting. Hierna wordt het resultaat nader toegelicht.
  • De netto huuropbrengsten over 2019 komen uit op € 171,9 miljoen (2018: € 170,5 miljoen), een lichte stijging van 0,8%
  • De ICR is in 2019 gedaald van 1,9 naar 1,8 (norm: 1,4).
  • Lefier heeft ook in 2019 extra onderhoud uitgevoerd. Een stijging van 4,6% ten opzichte van voorgaand jaar.
  • In 2019 hebben fors geïnvesteerd in onze voorraad. We hebben 632 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 354 woningen verbeterd (ingrijpend dan wel nul-op-de-meter).
  • Om de organisatie gereed te maken voor de toekomst hebben we diverse bedrijfsprojecten uitgevoerd om conform ons doorontwikkelingsplan 2016-2020 onze bedrijfslasten in de toekomst te kunnen laten dalen. In 2019 heeft dit nog geleid tot hogere lasten, ook door het treffen van een reorganisatievoorziening inzake het verhuurmutatie proces. Vanaf 2021 verwachten we onze besparingsdoelstelling te kunnen realiseren.

Samenvatting Winst- & Verliesrekening 2019

Samenvatting Winst- & Verliesrekening 2019
  Jaarrekening 2019 Begroting 2019 Verschil
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 68.015 76.584 ‑8.569
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 0 0
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2.815 3.587 ‑772
waardeveranderingen vastgoedportefeuille 248.466 25.928 222.538
netto resultaat overige activiteiten 396 234 162
overige organisatiekosten ‑6.447 ‑5.413 ‑1.034
kosten leefbaarheid ‑4.392 ‑4.297 ‑95
saldo financiële baten en lasten ‑33.628 ‑31.018 ‑2.610
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 275.225 65.605 209.620
belastingen ‑4.136 ‑6.981 2.845
resultaat deelnemingen 0 ‑25 25
RESULTAAT NA BELASTINGEN 271.089 58.599 212.490

Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 68,0 miljoen positief. Dit is € 8,6 miljoen lager dan de begroting.
De belangrijkste posten welke debet zijn aan het lagere saldo van de exploitatie van de vastgoedportefeuille ten opzichte van de begroting zijn:

  • lagere huuropbrengsten: -/- € 2,6 miljoen mede als gevolg van het ingevoerde nieuwe huurbeleid.
  • hogere lasten verhuur en beheer met € 2,7 miljoen vooral door het opnemen van een voorziening inzake de reorganisatie van het verhuurmutatieproces en hogere lasten voor inleenkrachten.
  • De onderhoudslasten zijn in 2019 € 3,4 miljoen hoger dan begroot. Dit betreft vooral het dagelijks- en mutatieonderhoud. In 2020 verwachten we een daling doordat we eind 2019 live zijn gegaan met een vernieuwd en meer digitaal proces voor dagelijks onderhoud.
  • Overige mutaties, per saldo een bate € 0,1 miljoen

De waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille van per saldo € 223,0 miljoen positief ten opzichte van begroot bestaan enerzijds uit niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille door een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat met circa € 262 miljoen(begroot € 58,7 miljoen). De mutatie van de marktwaarde muteert tevens in de herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen. Dit is het deel van het vermogen welke niet vrij ter beschikking staat. Onder de waardeveranderingen staat ook de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- € 13.5 miljoen, ten opzichte van begroot € -/- 33.8 miljoen). Dit zijn de onrendabele toppen op onze vastgoedprojecten. De kostprijs van de projecten ligt hoger dan de (verwachte) marktwaarde en dit verschil boeken we bij besluitvorming af.

Lefier in kerncijfers

      31-12-2019 31-12-2018
Aantal verhuureenheden in exploitatie DAEB Niet-DAEB totaal  
Zelfstandige huurwoningen 25.537 1.063 26.600 26.435
Onzelfstandige woongelegenheden (incl. intramuraal zorgvastgoed) 3.372 0 3.372 3.090
subtotaal woongelegenheden 28.909 1.063 29.972 29.525
Parkeervoorzieningen 0 3.332 3.332 3.322
Bedrijfsmatig onroerend goed 0 481 481 476
Maatschappelijk onroerend goed 85 0 85 86
         
subtotaal niet-woongelegenheden 85 3.813 3.898 3.884
Totaal 28.994 4.876 33.870 33.409
         
Aantal gewogen verhuureenheden 29.079 2.210 31.289 30.837
         
Aantal zelfstandige woningen per gemeente        
Groningen 6.982 594 7.576 7.366
Midden Groningen 4.407 65 4.472 4.445
Emmen 9.161 240 9.401 9.491
Borger Odoorn 1.153 24 1.177 1.161
Stadskanaal 3.834 140 3.974 3.972
Totaal 25.537 1.063 26.600 26.435
         
Aantal zelfstandige woningen naar huurprijsklasse        
goedkoop (≤ € 424,44) 5.995 2 5.997 6.855
betaalbaar (€ 424,44 - € 651,13) 18.002 263 18.265 18.115
duur tot huurtoeslaggrens (€ 651,03 € 720,42) 1.211 164 1.375 851
duur boven huurtoeslaggrens (> € 720,42) 329 634 963 614
Totaal 25.537 1.063 26.600 26.435

Volkshuisvestelijke prestaties     31-12-2019 31-12-2018
Aantal opgeleverde koop woongelegenheden     0 0
Aantal opgeleverde huur woongelegenheden     632 27
Aantal aangekochte woongelegenheden     35 3
Aantal aangekochte niet-woongelegenheden     0 1
Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf € 20.000)     207 509
Aantal woningen nul-op-de-meter (Stroomversnelling)     147 277
Aantal woningen toegevoegd d.m.v. transformatie     13 0
Aantal verkochte zelfstandige woongelegenheden     68 59
Aantal verkochte onzelfstandige woongelegenheden     0 0
Aantal verkochte niet-woongelegenheden     13 9
Aantal Te Woon     0 6
Aantal gesloopte zelfstandige woongelegenheden     95 75
Aantal gesloopte onzelfstandige woongelegenheden     70 0
Aantal gesloopte niet-woongelegenheden     3 78
         
Verhuur        
Totale huurachterstand     2.336 3.011
Huren en vergoedingen     182.884 181.033
Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen     1,3% 1,7%
Totale huurderving wegens leegstand     3.000 2.340
Huurderving in % van huren en vergoedingen     1,6% 1,3%
Gemiddelde netto huurprijs van de woningen (DAEB)     482 471
% van de maximale huurprijs van de woningen     68,5% 67,5%
         
Woningexploitatie per gewogen verhuureenheid        
Huren     5.493 5.528
Onderhoud, inclusief kosten eigen werkapparaat     1.834 1.779
Leefbaarheid     140 122
Beïnvloedbare bedrijfslasten*     637 539
Niet-beïnvloedbare bedrijfslasten     477 542
Verhuurderheffing     361 467
Saldo woningexploitatie / direct rendement     2.044 2.079

Organisatie     31-12-2019 31-12-2018
Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal      312,0   325,7 
Gemiddeld aantal fte's in verslagjaar      321,6   325,9 
         
Aantal VHE (gewogen) per fte     97,3 94,6
Personeelskosten per fte     87.394 81.786
Huisvestingskosten per fte     2.758 2.918
Bruto-bedrijfskosten per fte     134.590 121.849
         
Balans en resultaten (bedragen x € 1.000)        
Eigen vermogen     2.020.446 1.749.360
Voorzieningen     40.345 63.365
Balanstotaal     3.070.555 2.748.199
Huren     171.864 170.470
Vergoedingen     7.656 7.704
Vennootschapsbelasting     ‑4.136 ‑2.878
Jaarresultaat     271.089 57.526
         
Waardering bezit in exploitatie ultimo jaar        
Historische kostprijs     1.160.179 1.104.409
Beleidswaarde     1.594.133 1.352.779
Marktwaarde in verhuurde staat     2.934.975 2.621.449
Woz-waarde (peildatum 1 januari 2018)     3.193.471 2.936.843
Beleidswaarde in % van marktwaarde in verhuurde staat     54% 52%
         
Financiële continuïteit        
Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde     65,8% 63,7%
Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde     39,3% 32,5%
Interest Coverage Ratio (ICR)     1,8 1,9
Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid     64.574 56.728
         
Treasury        
Loan to Value o.b.v. beleidswaarde     58,6% 64,1%
Loan to Value o.b.v. marktwaarde     31,8% 33,1%
Leningenportefeuille o/g     927.436 859.404
Benutting kredietfaciliteit     6.535 7.475
Leningen per gewogen verhuureenheid (in € )     29.641 27.869
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)     3,18 3,27
Gemiddelde restant looptijd in jaren     20 18
Duration     16,0 12,7

Risico en beheersing

Risicomanagement

Inleiding

Voor Lefier is het belangrijk zicht te hebben op de risico’s, de getroffen beheersmaatregelen en restrisico’s. Het risicomanagementsysteem ondersteunt hierbij. Het proces wordt beschreven in het risicomanagementbeleid, dat voort komt uit de strategie en doelen, alsmede uit de risicocultuur van Lefier. In 2019 hebben we de strategische risico’s herijkt en deze verder uitgediept. In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten en basisprincipes van risicomanagement bij Lefier, vervolgens beschrijven we de risico’s waar Lefier mee te maken heeft op strategisch en operationeel niveau.

Visie, missie en strategie

Risicomanagement bij Lefier kent de volgende basisprincipes:

  • De ‘Three Lines of Defense’, waarbij de 1e lijn (het management) zowel verantwoordelijk is voor het managen van kansen als risico’s binnen de gestelde risicobereidheid, zodat Lefier redelijkerwijs in staat is haar doelstellingen te behalen;
  • De risicomanagement cyclus, waarbij uitgaande van de doelstellingen van Lefier, risico’s worden geïdentificeerd, de risicobereidheid wordt bepaald, beheersmaatregelen geformuleerd, gemonitord en gerapporteerd, etc. In de risicomanagement cyclus wordt aangesloten bij de Planning & Control cyclus van Lefier.
  • Een procesgerichte benadering met betrekking tot de operationele risico’s waarbij naar de risico’s binnen een proces gekeken wordt en de beheersmaatregelen in onderlinge samenhang worden vastgesteld en bewaakt.

Integraal risicomanagement

Strategische bruto risicokaart - 2019
Strategische bruto risicokaart - 2019

Lefier streeft bij het vaststellen van haar doelstellingen naar een gezond evenwicht tussen het realiseren van (maatschappelijke) prestaties en de beheersing van risico’s. Lefier brengt jaarlijks de strategische risico’s rondom de geformuleerde doelstellingen in kaart. In een strategische risicokaart wordt de kans en de mogelijke impact van de verschillende geïdentificeerde risico’s weergegeven. Daarbij is gekeken naar de bruto kans en impact van het risico (zie figuur). Het bestuur en de directieleden evalueren jaarlijks de strategische risico’s in een gezamenlijk assessment. Hierbij worden de strategische risico’s herijkt en indien nodig gewijzigd of aangevuld. De risico’s worden jaarlijks beoordeeld op kans en impact.

Lefier heeft op basis van de gesignaleerde risico’s haar risicobereidheid geformuleerd. Deze risicobereidheid geeft aan wat de aard en omvang van de risico’s is die Lefier bereid is aan te gaan bij het bereiken van haar bedrijfsdoelstellingen. Deze risicobereidheid is kwantitatief van aard (veelal in financiële termen als solvabiliteit, liquiditeit of maximaal operationeel verlies) en ook kwalitatief als het gaat om b.v. reputatierisico’s en maatschappelijk presteren.

Risicomanagement op operationeel niveau is het dagelijkse risicobeheer in de primaire en ondersteunende processen of in projecten. Dit zijn voornamelijk risico’s als gevolg van het falen van mensen, systemen of processen of gebeurtenissen van buiten af.

Het management van de afzonderlijke bedrijfsonderdelen van Lefier is verantwoordelijk voor het identificeren van deze risico’s, het inrichten van de maatregelen om de risico’s te beheersen en de periodieke rapportage over het verloop van de risico’s aan de hand van risico gerelateerde indicatoren.

Strategische risico’s

Vanuit onze strategische risico inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. In de afgelopen periode is aan deze risicogebieden aandacht besteed. Door alle kamers is gewerkt aan verbetering van de beheersing van de strategische risico’s, hetgeen onder andere terug is te zien in de samenwerking tussen de kamers bij de doorontwikkeling van Lefier in de zes ontwikkellijnen. Aan de andere kant zijn er exogene factoren die van invloed zijn op onze risico’s. Onder andere door de jaarlijkse omgevingsanalyse volgen we deze ontwikkelingen en bepalen we hoe we hier op kunnen en willen anticiperen. Deze omgevingsanalyse geeft ons belangrijke terugkoppeling over de beheersing van onze strategische risico’s. Aan het begin van elk jaar kijken we weer vooruit. Zijn onze strategische risico’s nog voldoende actueel? Of zijn er risico’s die minder strategisch blijken te zijn. Dit zal uiteindelijke resulteren in de herijking van onze strategische bruto risicokaart.

We zien vooruitgang op een aantal strategische risicogebieden en maken bewuste keuzes om risico’s tijdelijk te accepteren vanuit gerichte prioritering door de directie. We weten steeds beter wat onze ambities zijn en hoe we deze willen bereiken. Aan de verschillende strategische thema’s wordt steeds meer invulling gegeven. We weten waar onze risicogebieden zitten en wie verantwoordelijk is voor de acties.

De risico’s die nog onvoldoende worden beheerst, dat wil zeggen daar waar het netto risico nog buiten onze risicobereidheid valt, zijn de volgende:

  • Kwaliteit medewerkers: de instrumenten om de duurzame inzetbaarheid van medewerkers te vergroten zijn ontwikkeld en uitgerold maar moeten nog nader worden uitgewerkt.
  • Kwaliteit/duurzaamheid: in onze portefeuillestrategie is een grote wijziging opgenomen in de manier waarop Lefier uitvoering gaat geven aan de verduurzamingsopgave. In de uitvoering hiervan is het nodige te doen.
  • Vastgoedbeheer: de inventarisatie voor het casco onderhoud is in 2019 afgerond maar de uitwerking naar complex-beheerplannen moet nog verder worden uitgewerkt. De meerjarige onderhoudsbegroting is opgesteld als onderdeel van de begroting maar moet nog worden vertaald naar de strategische norm voor ons onderhoud en financiering op de lange termijn.
  • Maatschappelijk ondernemerschap: afgelopen periode is invulling gegeven aan het verder stroomlijnen van het Planning & Control proces middels een handboek, implementatie hiervan volgt in 2020. De uitkomsten van een extern uitgevoerd onderzoek moeten bijdragen aan een verdere verduidelijking van verantwoordelijkheden. Aan de maatschappelijke doelstelling moet nog wel kwantitatief en kwalitatief voldoende invulling worden gegeven.
  • Verbinding stakeholdermanagement: aan dit onderwerp heeft Lefier afgelopen jaar onvoldoende invulling kunnen geven. De verdere uitwerking van het stakeholdermanagement zal in 2020 (opnieuw) vorm worden gegeven.

Risico’s die op dit moment nog buiten onze risicobereidheid vallen accepteren we tijdelijk, omdat we weten dat acties in gang zijn gezet om deze risico’s te beheersen, zodanig dat deze in afzienbare tijd binnen onze risicobereidheid vallen.

Operationele risico’s

Uit onze operationele risico inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal van de risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. De beleidsuitgangspunten zijn helder, evenals de beschrijving en opzet van de processen. Met name de werking van de geformuleerde maatregelen zal moeten bijdragen aan verbetering van de beheersing, op die onderwerpen waar we nog buiten onze risicobereidheid acteren.

Belangrijke aandachtspunten vanuit onze operationele risico’s zijn:

  • Proces verhuur, dat begin 2020 volledig is gereorganiseerd, gecentraliseerd en gedigitaliseerd.
  • Verbetering van de sturing op kosten van dagelijks onderhoud.
  • Implementatie van de voorgestelde procesverbeteringen voor het proces Planning & Control in 2020.
  • Uitwerken van een overkoepelende aanpak over de wijze waarop de interne controles op het gebied van autorisaties, continuïteit en logging worden uitgevoerd.
  • De klanttevredenheid in relatie tot het KWH label vraagt extra aandacht.
  • Er is aandacht nodig voor de beheersing, juistheid en volledigheid van data in de processen.

Corona

Het COVID-19 virus (Corona) en de daartegen door de rijksoverheid genomen maatregelen hebben een significante impact op veel organisaties. Deze ontwikkeling heeft zich vanaf begin 2020 ontwikkeld naar de huidige Coronacrisis. Op 31 december 2019 bestonden daarentegen nog geen duidelijke indicaties dat het Coronavirus van significante invloed zou zijn op organisaties in Nederland. Het virus was per 31 december 2019 nog niet in Nederland en er was nog geen bewijs dat mens-op-mens besmetting mogelijk was. Om deze reden classificeert het uitbreken van het Coronavirus, alsmede de gevolgen die daar direct mee samenhangen, als gebeurtenis na balansdatum, zonder financiële impact per 31 december 2019.

De huidige situatie rondom het Coronavirus is buitengewoon. Nederland heeft momenteel ingrijpende maatregelen genomen om de ziekte te beheersen zoals beschreven in de inleiding. Het is ook niet denkbeeldig dat in de komende periode maatregelen worden verlengd of dat nieuwe maatregelen worden genomen. Deze maatregelen hebben ook grote impact en financiële gevolgen voor Lefier en haar stakeholders. Het is op dit moment niet goed mogelijk om in te schatten wat de invloed van het Coronavirus is op de financiële prestaties en gezondheid van de corporatie. Waar mogelijk zijn de reeds bekende gevolgen en genomen maatregelen door Lefier beoordeeld.

Het is de verantwoordelijkheid van het bestuur om de mogelijke invloed en de gevolgen van de Coronacrisis op Lefier en haar omgeving te duiden. Daartoe is een risicoanalyse uitgevoerd op het in de gegeven situatie meest extreme scenario namelijk volledige lock-down. Hoewel dit (nog) niet actueel is, geeft een dergelijke analyse wel goed inzicht in de te treffen maatregelen ook in de bestaande situatie en geeft richting aan eventuele opschaling van maatregelen. De geanalyseerde risico’s betreffen in grote lijnen personeel, operationele en ondersteunende processen, investeringen/projecten en financiën. Vooralsnog is het de verwachting dat geen gebruik zal worden gemaakt van de door de regering beschikbaar gestelde faciliteiten.

In dit kader is ook een overzicht van sleutelfuncties gemaakt met een inventarisatie van mogelijke knelpunten en duiding van voorzorgsmaatregelen zoals vervanging en back-up. Verder is een document met veel gestelde vragen en antwoorden en een Protocol bij Corona besmetting opgesteld en gedeeld met daarin de te ondernemen acties ingeval van besmetting van medewerkers of gezinsleden van medewerkers.

De crisis wordt gemanaged vanuit een crisisteam Corona waarin de bestuurder, de directeuren, de concerncontroller, arbo coördinator en de managers Personeel & Organisatie en Communicatie zitting hebben. Er wordt dagelijks online vergaderd en op basis van voornoemde overzichten en ontwikkelingen daarin besluiten genomen en gecommuniceerd. Het personeel en de processen hebben daarbij de meeste aandacht.

De omstandigheden zoals hiervoor omschreven bevatten onze verwachtingen met de kennis van heden. Deze omstandigheden zijn nog steeds omgeven met grote onzekerheden met betrekking tot de uiteindelijke impact van de pandemie op zowel de samenleving als de economie. Het is daarom ook redelijkerwijs niet mogelijk om de toekomstige effecten in te schatten.

Het bovenstaande in ogenschouw nemende zien wij geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van de onderneming en hebben wij de jaarrekening opgemaakt op basis van continuïteit en achten wij de ingenomen schattingen in de jaarrekening nog steeds passend.

Volgend hoofdstuk: Jaarrekening en toelichting