Lefier wil het wonen betaalbaar houden voor haar primaire doelgroep. Daarom streven wij ernaar dat huurders niet meer dan 30% van het netto besteedbaar inkomen besteden aan woonkosten (huur + energielasten). Het sturen op deze woonquote is geen eenvoudige opgave voor ons als woningcorporatie. Op een aantal zaken hebben we geen directe invloed, zoals de stijging van de energielasten en de inkomensontwikkelingen. Ons energiebeleid is gericht op verduurzaming van woningen en het verlagen van de woonlasten. Door hier maximaal op in te zetten, zorgen we ervoor dat zo min mogelijk huurders te maken krijgen met stijgende energielasten. In 2019 onderzochten we de inkomensontwikkelingen van onze doelgroep en de bestedingsruimte voor woonlasten. We keken daarbij met name naar de huishoudens die moeten rondkomen van een niet-veel-maar-toereikend-budget (SCP/NIBUD). De uitkomsten gaan we gebruiken om te bepalen of de voorraad van Lefier aansluit bij de bestedingsruimte van de huurders in ons werkgebied. Daarnaast moet dit ons gaan helpen met het formuleren van een nieuwe doelstelling en monitoring op het gebied van betaalbaarheid.

Op 1 september 2018 ging ons nieuwe huurbeleid in. Het belangrijkste uitgangspunt is dat de huurprijs een afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Anders gezegd, voor een woning met meer kwaliteit geldt een hogere huurprijs. We stellen de huurprijs vast op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en maken hiermee gebruik van objectief vastgestelde en toetsbare onderdelen. De WOZ-waarde van de woning en de energetische kwaliteit (via de energielabels) krijgen extra gewicht in het nieuwe huurbeleid.

In 2019 stelden we samen met het GROBOS (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvestiging) het huurbeleid voor onze studentenwoningen vast. Het beleid geldt voor zelfstandige én onzelfstandige woningen. Zo zorgen we voor een breed uitlegbare huurprijs. Het nieuwe huurbeleid voor de studentenportefeuille geldt vanaf 1 juli 2020.

De basis van een nul-op-de-meter- woning is het ‘niet meer dan nu’-principe. Met andere woorden: huur en energielasten voor de zittende huurder worden niet hoger. In april stelden we samen met de huurdersorganisaties een nieuw beleid voor de energie-prestatievergoeding (EPV) vast. Als we in de toekomst een woning nul-op-de-meter maken, brengen we 50% van het maximale wettelijke tarief in rekening. Het maximale tarief is €1,45 per vierkante meter. Bij deze huurders houden we ook rekening met wat zij de afgelopen jaren betaalden aan energielasten. Ze gaan niet meer betalen dan het gemiddelde over de afgelopen drie jaren. Daar stemmen we de EPV op af. Bij nieuwbouwwoningen gaan we uit van 50% van het maximale wettelijk tarief. Daar is immers geen historisch verbruik van bekend.

We innen momenteel 342 energieprestatievergoedingen van nul-op-de-meter-woningen. 

ZAV staat voor ´zelf aangebrachte verbeteringen´. In 2019 begonnen we met het maken van nieuw beleid hiervoor. Tijdens een aantal bijeenkomsten hebben we hierover overlegd met afgevaardigden van onze huurdersorganisaties. We hebben de bestaande beleidstukken bij elkaar gelegd en dit gebruikt als basis om te komen tot een nieuw stuk. Hiermee werken we toe naar een breed gedragen ZAV-beleid, dat huurders de ruimte geeft om van hun huis hun thuis te maken. Tegelijkertijd willen we heldere kaders stellen, zodat we voldoen aan onze eigen doelstellingen en verantwoordelijkheden. Het nieuwe ZAV-beleid moet willekeur voorkomen en eenheid brengen in de wijze waarop Lefier hiermee omgaat. Voor alle huurders gelden dezelfde spelregels. We verwachten dat in 2020 nog een laatste bijeenkomst van de werkgroep nodig is. Dan kunnen we het beleid laten vaststellen en in de loop van 2020 invoeren. We gaan de invoering van het ZAV-beleid uitstellen, totdat de veranderingen in het verhuurmutatieproces eerst goed zijn verankerd in onze werkwijzes.  

2019 was het eerste volledige jaar nadat we ons huurbeleid in 2018 hebben ingevoerd. Dit jaar stond in teken van enkel huurverhoging of bevriezing. Huurders met huurprijzen waarbij de streefhuur hoger was dan de huidige huurprijs hebben een huurverhoging gekregen van maximaal 4,1%. Bij huurders waarbij de nieuwe streefhuur lager is dan de huidige huurprijs hebben we de huren bevroren.

In de gemeente Midden-Groningen hebben we de invoering van ons nieuwe huurbeleid nog moeten uitstellen. Vanwege gemaakte prestatieafspraken vond in Midden-Groningen geen huurverhoging plaats.

 Studentenkamers (onzelfstandige sociale woningen) vielen ook niet onder dit nieuwe huurbeleid. We zijn bezig met het vaststellen van een eigen huurbeleid voor deze doelgroep. Zij kregen in 2019 een huurverhoging van 1,6% per 1 juli 2019.

In 2019 bleven de huurachterstanden gelijk. Uitgangspunt bij de aanpak van huurachterstanden is dat we zo vroeg mogelijk met huurders in contact komen als er betalingsproblemen zijn. Dat kan telefonisch, op kantoor of via een huisbezoek. Via het gesprek zoeken we samen met de huurder naar een passende oplossing voor het ontstane probleem. Zo voorkomen we dat schulden te hoog oplopen.

Net als in 2018 was de huurachterstand voor sociale huurwoningen in 2019 1,3%.

Dat het proactief contact zoeken met huurders vruchten afwerpt, blijkt uit de vermindering van het aantal deurwaardersdossiers. Was dit aantal eind 2018 nog 1299, eind 2019 was dit gedaald naar 1059.

We verwachten dat de huurachterstanden in 2020 verder zullen dalen. Vanaf dit jaar werken we namelijk met een vernieuwd proces huurincasso, ondersteund door creditmanagementsoftware. Een centraal team voert dit proces (grotendeels) uit, waarbij er veel aandacht is voor persoonlijk contact via huisbezoeken. De software zorgt ervoor dat we groepen huurders beter (digitaal) van dienst kunnen zijn. Ook stelt het ons in staat om problemen bij huurbetalingen eerder te signaleren. Dat maakt meer gericht, persoonlijk contact op maat met onze individuele huurders mogelijk.

Ook in 2019 investeerden we lokaal in de samenwerking met onze sociale partners. Mooie voorbeelden zijn de VoorzieningenWijzer, samenwerking met sociale teams en samenwerking met preventiemedewerkers van de kredietbanken.

In 2019 zijn 54 woningen ontruimd, waarvan 38 vanwege huurachterstand. Dit is een stijging ten opzichte van 2018 (31). Waar huurachterstand tot een ontruiming leidt, is er steeds vaker sprake van complexe psychosociale of psychiatrische problematiek, met financiële moeilijkheden als gevolg. Ondanks alle inspanningen die we samen met onze partners leveren, is het zeer lastig om deze bewoners te bereiken en deze ontruimingen te voorkomen.

Samen met onze sociale partners blijven we ons inzetten om het aantal ontruimingen terug te brengen.

In 2019 ontruimden we zes keer een woning vanwege hennep en/of drugs. We zien het aantal gestaag toenemen. Dat komt enerzijds omdat het meer voorkomt, anderzijds omdat de politie zich actiever opstelt. Zoals afgesproken in de Hennepconvenanten, gaan we altijd over tot ontbinding van de huurovereenkomst bij constatering van een wietplantage in een woning. Dit gebeurt meestal op last van de burgemeester, die de woning laat sluiten. 

In 2019 was het verlies door leegstand (huurderving) van sociale zelfstandige huurwoningen 0,83%, iets meer dan de begrote 0,7%.

Midden-Groningen (0,49 %) en de doelgroep Studenten in zelfstandige eenheden (0,16%) bleven ruim binnen de norm. De overschrijding is deels veroorzaakt door leegstand als gevolg van lopende projecten. In verschillende delen van ons werkgebied lieten we woningen leeg om de voortgang van projecten niet te hinderen. Daarnaast is de overschrijding deels te wijten aan ‘aanloopleegstand’ in de opgeleverde woningen. Een voorbeeld hiervan is Polaris. Deze 206 eenheden zijn weliswaar in één keer opgeleverd aan het gebiedsteam, maar konden niet allemaal direct worden verhuurd omdat de liften nog niet werkten en de aannemer nog bezig was. 

Woningen stonden ook langer leeg omdat we de wisseling van huurder gebruikten om te onderzoeken hoe we de mutatiekosten konden verlagen. Daarnaast zorgde het veelvuldig verwijderen van asbest voor meer leegstand.

De overige huurderving bleef tot de zomer ruim binnen de norm. Dit is mede te danken aan onze forse inzet op aansluitende verhuur en het vlotter doorlopen van het mutatieproces.

Ook interne factoren waren van invloed op de huurderving, zoals de introductie van de nieuwe release van onze bedrijfssoftware R17. Een ander voorbeeld is de introductie van hoofdaannemers per gebied voor mutatie en onderhoudswerkzaamheden, tegelijkertijd met de reorganisatie van het verhuurmutatieproces. Dit zorgde voor extra werkdruk en onrust op de werkvloer en had z’n (negatieve) weerslag op het resultaat.

Voor 2019 rekenden we bij de onzelfstandige eenheden (woningen of kamers waarbij huurders faciliteiten delen) op een verlies van maximaal 1% . In de praktijk was de huurderving het afgelopen jaar erg wisselend. Met name in de maanden mei tot en met augustus leden we relatief veel verlies. Dat komt omdat we in deze periode alle 314 eenheden van De Dragant, een gerenoveerd studentencomplex, in één keer moesten verhuren. Dat is niet helemaal gelukt. Daarnaast hielden we het hele jaar diverse onzelfstandige eenheden bewust leeg. Zo konden we daar huurders huisvesten die vanwege renovatiewerkzaamheden moesten verhuizen uit een ander groot studentencomplex, De Esdoornflat (met zo’n 320 eenheden).

Al met al was de gemiddelde huurderving voor onzelfstandige eenheden in 2019 3,36%. Ter vergelijking: de huurderving voor onze reguliere huurwoningen was slechts 0,34%.

De afdeling Makelaardij van Lefier verhuurt vrije sector woningen, bedrijfspanden, maatschappelijk vastgoed en parkeerplaatsen. De totale huurachterstand bij Makelaardij bedroeg eind 2019 zo'n € 362.000 (2,3%) en is daarmee hoger dan begroot (1,5%). Een groot deel van de huurachterstand, ruim € 171.000, komt voor rekening van vertrokken huurders. Ruim € 131.000 is huurachterstand voor bedrijfsonroerendgoed, de overige € 40.000 gaat om huur voor vrijesectorwoningen. Het andere deel van de achterstand van Makelaardij, zo’n €190.000, is huurachterstand van zittende huurders (ruim € 137.000,- bedrijfsonroerendgoed en ruim € 53.000,- vrije sector woningen). 

De begroting 2019 hield rekening met 2,5% huurderving in de vrije sector. Uiteindelijk kwamen we uit op 2,56%. De mutatiegraad (hoe vaak wisselt een woning van huurder) bedroeg in 2019 meer dan 25%, oftewel 159 woningen. Alleen al in de Tasmantoren waren 37 wisselingen (ruim 40%). De hoge mutatiegraad in de Tasmantoren is onder meer het gevolg van de verhuur van meerdere appartementen aan bedrijven en het effect van huurders die tijdelijk huren ter overbrugging van twee koopwoningen. De gemiddelde huurderving bij het bedrijfsonroerendgoed is met 4,3% (circa € 395.000) veel lager dan de begrote 6% en is in lijn met wat de markt laat zien.