Voldoende betaalbare woningen
Lefier staat voor betaalbaar wonen
Lefier wil het wonen betaalbaar houden voor haar primaire doelgroep. Daarom streven wij ernaar dat huurders niet meer dan 30% van het netto besteedbaar inkomen besteden aan woonkosten (huur + energielasten). Het sturen op deze woonquote is geen eenvoudige opgave voor ons als woningcorporatie. Op een aantal zaken hebben we geen directe invloed, zoals de stijging van de energielasten en de inkomensontwikkelingen. Ons energiebeleid is gericht op verduurzaming van woningen en het verlagen van de woonlasten. Door hier maximaal op in te zetten, zorgen we ervoor dat zo min mogelijk huurders te maken krijgen met stijgende energielasten. In 2019 onderzochten we de inkomensontwikkelingen van onze doelgroep en de bestedingsruimte voor woonlasten. We keken daarbij met name naar de huishoudens die moeten rondkomen van een niet-veel-maar-toereikend-budget (SCP/NIBUD). De uitkomsten gaan we gebruiken om te bepalen of de voorraad van Lefier aansluit bij de bestedingsruimte van de huurders in ons werkgebied. Daarnaast moet dit ons gaan helpen met het formuleren van een nieuwe doelstelling en monitoring op het gebied van betaalbaarheid.
Huurbeleid
Op 1 september 2018 ging ons nieuwe huurbeleid in. Het belangrijkste uitgangspunt is dat de huurprijs een afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Anders gezegd, voor een woning met meer kwaliteit geldt een hogere huurprijs. We stellen de huurprijs vast op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en maken hiermee gebruik van objectief vastgestelde en toetsbare onderdelen. De WOZ-waarde van de woning en de energetische kwaliteit (via de energielabels) krijgen extra gewicht in het nieuwe huurbeleid.
In 2019 stelden we samen met het GROBOS (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvestiging) het huurbeleid voor onze studentenwoningen vast. Het beleid geldt voor zelfstandige én onzelfstandige woningen. Zo zorgen we voor een breed uitlegbare huurprijs. Het nieuwe huurbeleid voor de studentenportefeuille geldt vanaf 1 juli 2020.
Energie-prestatievergoeding
De basis van een nul-op-de-meter- woning is het ‘niet meer dan nu’-principe. Met andere woorden: huur en energielasten voor de zittende huurder worden niet hoger. In april stelden we samen met de huurdersorganisaties een nieuw beleid voor de energie-prestatievergoeding (EPV) vast. Als we in de toekomst een woning nul-op-de-meter maken, brengen we 50% van het maximale wettelijke tarief in rekening. Het maximale tarief is €1,45 per vierkante meter. Bij deze huurders houden we ook rekening met wat zij de afgelopen jaren betaalden aan energielasten. Ze gaan niet meer betalen dan het gemiddelde over de afgelopen drie jaren. Daar stemmen we de EPV op af. Bij nieuwbouwwoningen gaan we uit van 50% van het maximale wettelijk tarief. Daar is immers geen historisch verbruik van bekend.
We innen momenteel 342 energieprestatievergoedingen van nul-op-de-meter-woningen.
ZAV beleid
ZAV staat voor ´zelf aangebrachte verbeteringen´. In 2019 begonnen we met het maken van nieuw beleid hiervoor. Tijdens een aantal bijeenkomsten hebben we hierover overlegd met afgevaardigden van onze huurdersorganisaties. We hebben de bestaande beleidstukken bij elkaar gelegd en dit gebruikt als basis om te komen tot een nieuw stuk. Hiermee werken we toe naar een breed gedragen ZAV-beleid, dat huurders de ruimte geeft om van hun huis hun thuis te maken. Tegelijkertijd willen we heldere kaders stellen, zodat we voldoen aan onze eigen doelstellingen en verantwoordelijkheden. Het nieuwe ZAV-beleid moet willekeur voorkomen en eenheid brengen in de wijze waarop Lefier hiermee omgaat. Voor alle huurders gelden dezelfde spelregels. We verwachten dat in 2020 nog een laatste bijeenkomst van de werkgroep nodig is. Dan kunnen we het beleid laten vaststellen en in de loop van 2020 invoeren. We gaan de invoering van het ZAV-beleid uitstellen, totdat de veranderingen in het verhuurmutatieproces eerst goed zijn verankerd in onze werkwijzes.
