Beoordelingsmethoden vastgoed

Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen.

1. De marktwaarde in verhuurde staat. De reële waarde van het vastgoed in de huidige verhuurde staat waarvoor een commercieel belegger het vastgoed in exploitatie zou willen kopen.
2. Beleidswaarde: de beleidswaarde is de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Lefier. De netto contante waardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgaven.
3. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheid als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. We hanteren het jaar van beschikking. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar ervoor en loopt daarmee twee boekjaren achter op de andere waarderings-momenten.
4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs (initiële verkrijging of vervaardigingsprijs).

Voor de waardering in de jaarrekening hanteert Lefier de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het Handboek modelmatig waarderen. Vanaf 2016 is deze verplicht voor de sector opgelegd in de Woningwet en verslaggevingsstandaarden.

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat

In bovenstaande figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en dus ook in de vermogenspositie. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven verhuurd worden. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde wordt vooral veroorzaakt doordat in de beleidswaarde gerekend wordt met eigen exploitatie cijfers zoals huur, beheer en onderhoud terwijl in de marktwaarde gerekend wordt met marktconforme normen. Deze werkwijze in de beleidswaarde is wettelijk geregeld en wordt als zodanig gevolgd.

In de tabellen hierna hebben we de waardering van ons vastgoed op de verschillende grondslagen opgenomen.

Onze vastgoedportefeuille bestaat ultimo 2019 uit de volgende onderdelen:

In 2019 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 12% gestegen. Ons Taxatie Management Systeem genereert de uitsplitsing in de factoren die een rol spelen bij de waardeverandering ten opzichte van 2018:

In onderstaande grafiek wordt zichtbaar dat de waardeontwikkeling in de afgelopen 5 jaren positief is geweest. De verwachting voor de komende jaren is mede afhankelijk van de ontwikkeling op de kapitaalmarkt. Bij een gematigde rentestijging zullen beleggers kiezen voor beter renderend vastgoed.

De WOZ waarden van het bezit van Lefier zijn het afgelopen jaar 8.7 procent hoger dan in 2018. De prijsontwikkeling bij Lefier past in het beeld wat we zien bij in de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

In onderstaande grafiek komt de lokale marktsituatie tot uitdrukking. De stad Groningen is met haar bedrijvigheid en onderwijsinstellingen een aantrekkelijke vestigingsplaats met hierdoor momenteel een krapte. In de overige gemeentes speelt dit minder en met name door krimp stijgt de marktwaarde minder sterk. Voor de gemeente Midden-Groningen geldt dat de aardbevingsproblematiek een drukkende werking heeft op de marktwaarde.

Onderstaand figuur van marktwaarde naar beleidswaarde geeft visueel de stappen van markt naar beleidswaarde weer, welke na het figuur kort worden toegelicht.

De toelichting op de beleidswaarde betreft de woningportefeuille. Voor het deel bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed en parkeren is de marktwaarde gelijk aan de beleidswaarde.

Beschikbaarheid

Corporaties zorgen dat voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. De omvang van de sociale woningvoorraad is afgestemd met gemeenten. Hierdoor is de mogelijkheid van het structureel verkopen, zoals in de marktwaarde uitgangspunt is, niet mogelijk. In de beleidswaarde wordt het gehele bezit op basis van doorexploiteren gewaardeerd.

Betaalbaarheid

Om voldoende sociale woningen beschikbaar te houden en qua toewijzing aan de wettelijke vereisten te voldoen, is de maximaal te vragen huur begrensd en valt in de meeste situaties lager uit dan de markthuur.

Onderhoud

Om voldoende sociale woningen op lange termijn beschikbaar te houden, zal de corporatie een onderhoudsbeleid voeren wat gericht is op de lange termijn. Dit kan mogelijk afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen.

Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van de leefbaarheid. Uitgangspunt is om in lijn met commerciële vastgoedbeleggers, de kosten adequaat te classificeren naar de verschillende categorieën, teneinde goed inzicht te verkrijgen in de verschillende rendementen.

Het is belangrijk dat bij het toerekenen rekening wordt gehouden met de aard en omvang van de woningcorporatie en organisatie, waarbij alleen de kosten voor property management worden toegerekend aan het netto resultaat van de vastgoedportefeuille. In 2019 heeft er een verscherping van kostendefinities plaats gevonden met de bijbehorende doorverdeling in de kostenverdeelstaat. We volgen in deze de wet- en regelgeving, handreikingen etc. die hiervoor van toepassing zijn.

Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2018. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Lefier heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 313,5 miljoen gegroeid naar een waarde van € 2.934,9 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 12,0%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

 De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Dit door de huurverlaging ineens in 2018 vanwege implementatie van het nieuwe huurbeleid van Lefier. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Het bestuur van Lefier heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 1.340,8 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde voor wat betreft de woningen ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa 66% van het totale eigen vermogen (€ 2,0 miljard) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Met de stijging van de marktwaarde, stijgt de beleidswaarde mee. Door stijgende onderhoudskosten, zien we een lichte stijging van de aanpassing naar eigen onderhoudsnorm ten opzichte van vorig jaar. De verhouding beleidswaarde/marktwaarde ligt in lijn met vorig jaar (54% resp 52%). 

Treasury statuut en Treasury jaarplan

Lefier werkt met een treasury statuut en een treasury jaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Financiële instrumenten

In het huidige treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s. Bij het aangaan van nieuwe derivaten-transacties wordt het gebruik verder beperkt door de (actuele) Beleidsregels Derivaten/ Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTiV). Op 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap waren gesloten met BNP Paribas. Deze langlopende renteswaps zijn in 2019 zijn samen met de onderliggende leningen vervangen door vastrentende leningen met dezelfde modaliteiten als het derivaat (bedrag, rente en looptijd). Het rentepercentage is aangepast met een marktconforme spread. Deze vastrentende leningen zijn afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank.

De volgende tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van het derivaat per 31 december 2019:

Per 31 december 2019 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 1,8 miljoen. De waarde heeft zich daarmee ten opzichte van 2018 verbeterd. Lefier heeft nog één derivaat contract welke loopt tot 1 juli 2021. Hierbij is er geen CSA (Credit Support Annex) actief, hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort.

De in de tabel opgenomen renteswap is door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren, daarmee kent Lefier geen open posities.

Lefier past kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen.

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door de voormalige Fortis Bank en zijn overgenomen door de ABN-AMRO.

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform RJ 290 zijn de embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd.

Herfinancierings- en tegenpartijrisico

Renterisico (1)

Gezien het kapitaalintensieve karakter van de corporatiesector zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van.

(1) Business Risk 14 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In de periode 2020-2024 is sprake van een hoog risico. Dit wordt veroorzaakt door € 211,6 miljoen aan eindaflossingen in deze periode. Het renterisico is in de periode 2025-2029 beperkt, zo blijkt ook uit de grafiek hierna. 

(Her)financieringsrisico (2)

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de her-financieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

(2) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In 2020 en 2021 wordt er in totaal € 124,8 miljoen geherfinancierd. Experts zien op korte termijn nog geen grote rentestijging, een kans voor Lefier om de rentelasten de komende jaren verder naar beneden te krijgen.

Tegenpartijrisico (3)

Indien een corporatie liquide middelen voor korte of langere termijn op depot plaatst, loopt de corporatie een tegenpartijrisico. Corporaties die middelen op depot plaatsen bij gegoede tegenpartijen lopen een lager risico dan corporaties die tegoeden plaatsen bij tegenpartijen met een relatief lage kredietbeoordeling. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van derivatentransacties met tegenpartijen, omdat ook hierop een tegenpartijrisico gelopen wordt. Het afsluiten van een derivatentransactie onder een Credit Support Annex (CSA) kan het tegenpartijrisico beperken (hoewel dit het risico mogelijk niet volledig uitsluit).

Situatie Lefier

Bij Lefier is geen sprake van een tegenpartijrisico uit hoofde van de treasury instrumenten. We hebben geen liquide middelen in depot en streven naar een continue benutting van de kredietfaciliteit. Daarnaast hebben onze payers swaps een negatieve marktwaarde op basis van de rentecurve per 31 augustus 2019.

(3) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Spreiding vervalkalender leningen- en derivatenportefeuille

In onderstaande grafiek is het liquiditeitsrisico weergegeven voor de huidige leningen- en derivatenportefeuille:

Stresstest Autoritieit Woningcorporaties

Bij de stresstest wordt de rentecurve per 31 december 2019 gereduceerd met respectievelijk 100 en 200 basispunten. De negatieve rentecurve die voor een gedeelte van de rentecurve geldt wordt gehanteerd voor zowel de variabele rentepoot als de discontering van de kasstromen.

Activiteiten Treasury Jaarplan 2019

In  2019 is voor € 65 miljoen aan financiering aangetrokken en is er € 20 miljoen gestort op een bestaande leningen met een variabele hoofdsom. Hiermee blijft Lefier binnen de gestelde €  65,5 miljoen  aan  nieuwe  financiering  gecontracteerd van het Treasury jaarplan.  De nieuwe financiering is (inclusief opslagen) tegen een couponrente van 2,77% gecontracteerd.

Belangrijkste financiële resultaten:

• Het resultaat na belastingen over 2019 komt uit op € 271,1 miljoen.
• De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is het afgelopen jaar met ca. 12,0% gestegen naar € 2,9 miljard. In het resultaat over 2019 geeft dit een positief resultaatseffect van ca. € 262 miljoen, welke onderdeel is van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
• Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 68,0 miljoen positief. Dit is € 8,6 miljoen lager dan de begroting. Hierna wordt het resultaat nader toegelicht.
• De netto huuropbrengsten over 2019 komen uit op € 171,9 miljoen (2018: € 170,5 miljoen), een lichte stijging van 0,8%
• De ICR is in 2019 gedaald van 1,9 naar 1,8 (norm: 1,4).
• Lefier heeft ook in 2019 extra onderhoud uitgevoerd. Een stijging van 4,6% ten opzichte van voorgaand jaar.
• In 2019 hebben fors geïnvesteerd in onze voorraad. We hebben 632 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 354 woningen verbeterd (ingrijpend dan wel nul-op-de-meter).
• Om de organisatie gereed te maken voor de toekomst hebben we diverse bedrijfsprojecten uitgevoerd om conform ons doorontwikkelingsplan 2016-2020 onze bedrijfslasten in de toekomst te kunnen laten dalen. In 2019 heeft dit nog geleid tot hogere lasten, ook door het treffen van een reorganisatievoorziening inzake het verhuurmutatie proces. Vanaf 2021 verwachten we onze besparingsdoelstelling te kunnen realiseren.

Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 68,0 miljoen positief. Dit is € 8,6 miljoen lager dan de begroting.
De belangrijkste posten welke debet zijn aan het lagere saldo van de exploitatie van de vastgoedportefeuille ten opzichte van de begroting zijn:

• lagere huuropbrengsten: -/- € 2,6 miljoen mede als gevolg van het ingevoerde nieuwe huurbeleid.
• hogere lasten verhuur en beheer met € 2,7 miljoen vooral door het opnemen van een voorziening inzake de reorganisatie van het verhuurmutatieproces en hogere lasten voor inleenkrachten.
• De onderhoudslasten zijn in 2019 € 3,4 miljoen hoger dan begroot. Dit betreft vooral het dagelijks- en mutatieonderhoud. In 2020 verwachten we een daling doordat we eind 2019 live zijn gegaan met een vernieuwd en meer digitaal proces voor dagelijks onderhoud.
• Overige mutaties, per saldo een bate € 0,1 miljoen

De waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille van per saldo € 223,0 miljoen positief ten opzichte van begroot bestaan enerzijds uit niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille door een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat met circa € 262 miljoen(begroot € 58,7 miljoen). De mutatie van de marktwaarde muteert tevens in de herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen. Dit is het deel van het vermogen welke niet vrij ter beschikking staat. Onder de waardeveranderingen staat ook de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- € 13.5 miljoen, ten opzichte van begroot € -/- 33.8 miljoen). Dit zijn de onrendabele toppen op onze vastgoedprojecten. De kostprijs van de projecten ligt hoger dan de (verwachte) marktwaarde en dit verschil boeken we bij besluitvorming af.