Nadat in 2018 de beoordeling van schades heeft stilgelegen en een achterstand is ontstaan in de verwerking, is in 2019 een zichtbare versnelling een geweest bij TCMG (Tijdelijke Commissie Mijnbouw Groningen).

B. Effecten van aardbevingen op de waarde en waardering van woningen (waarde schade)

Aardbevingen en het risico daarop hebben een effect op de waarde van het Lefierbezit en daarmee de vastgoedwaardering van Lefier (waardedalingsschade). Dit kan effect hebben op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de beleidswaarde.

Het effect van aardbevingen op de marktwaarde is per definitie onderdeel van de marktwaarde zoals deze is opgenomen in de balans van Lefier. Hierbij zijn zowel om de verwachte kasstromen als de gehanteerde parameters met de bestaande kennis ingeschat. Gezien de aard van de problematiek geldt hier een meer dan normale onzekerheid.

De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Lefier wordt hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld. Lefier heeft onder andere op 30 oktober 2018 de NAM aansprakelijk gesteld voor de waardevermindering. Medio november 2019 is de  schadestaatprocedure geactiveerd.

Lefier heeft de waardevermindering gebaseerd op het berekeningsmodel Invisior (gebaseerd op het model van  Prof. mr J.P. Elhorst en de heer N. Duran). Volgens dit model bedraagt voor Lefier de waardevermindering € 111,9 miljoen. In opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft de commissie Hammerstein een advies voorbereid met betrekking tot de vergoeding van de waardedalingsschade. Bij brief van 24 april 2019 heeft de Minister van Economische Zaken en Klimaat het advies aan de Tweede Kamer toegezonden. Een uitspraak in deze schadestaatprocedure wordt niet eerder dan ultimo 2020 verwacht.

Voor DAEB vastgoed gewaardeerd op basis van beleidswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is er waardedalingsschade, maar is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de toekomstige exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar toelichting par. 5.5.2 en 5.5.3 (waarderingsgrondslagen) en par. 10.2 (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen.

C. Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw (versterkingsschade / bouwschade)

Lopende en in planning zijnde nieuwbouwprojecten in ons totale werkgebied Groningen en Hoogezand-Sappemeer zijn getoetst aan de vigerende praktijkrichtlijn voor aardbevingsbesteding bouwen (NPR). Daar waar nodig zijn bij bouwprojecten direct aanpassingen aangebracht in overleg met NAM/CVW. De meerkosten worden geclaimd bij de NAM, zijn onderdeel van de projectbegrotingen en worden (discussies over onderdelen daargelaten) door de NAM vergoed. In de planvorming van de overige nieuwbouwprojecten zijn de eisen van de vigerende NPR toegepast en de kosten hiervoor geraamd. Meerkosten worden ingediend bij de NAM. Dit geldt ook voor de kosten die verband houden met vertraging in de planvorming en/of realisatie als gevolg van onzekerheden ten aanzien van de noodzaak tot versterken.

In het voorjaar van 2018 nam het kabinet een besluit ten aanzien van de toekomst van de gaswinning in Nederland. De afbouw hiervan zou versneld worden uitgevoerd en de verwachting van het kabinet was dat dit al snel tot verbeteringen in de seismische veiligheid zouden leiden. Dat heeft de minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK) ertoe aangezet om advies in te winnen bij de Mijnraad (met sub-vragen aan TNO, Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) en een hooglerarenpanel) over de toekomst van de versterking.

Medio 2018 is een rapport verschenen van de mijnraad waarin de contouren worden aangegeven voor de uit te voeren versterkingen voor het bestaand bezit. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen met een verhoogd risico en een licht verhoogd risico.

De verstevigingsopgave richt zich voor Lefier op dit moment met name op de woningvoorraad in de gemeente Midden-Groningen, en meer specifiek op de dorpen Slochteren, Schildwolde, Steendam, Tjuchem,  Siddeburen en Hoogezand/Sappemeer. In deze dorpen bevinden zich woningen van Lefier met een (licht) verhoogd risico. Jaarlijks wordt door de NCG een nieuwe “run gedraaid” op basis van het HRA-model (Hazard and Risk Assessment) dat gemaakt is om de seismische dreiging en het risico als gevolg van de gaswinning in Groningen te berekenen. De eerste run was in 2018, in de zomer van 2019 is een nieuwe run gedraaid naar de nieuwste inzichten op het gebied van bodembeweging en opstallen. Bij de genoemde aantallen moet worden opgemerkt dat deze het resultaat zijn van toepassing door de mijnraad en NCG van een statistisch model. Dit leidt in de praktijk tot vragen en mogelijke aanpassingen in de verdere besluitvorming. Het model is (nog) niet geschikt om uitspraken te doen of een pand veilig of onveilig is, maar kan wel een uitspraak doen over de kans dat een gebouw wel of niet aan de norm voldoet. Daarom moeten gebouwen ter plekke worden opgenomen om te controleren of in het model de juiste gebouweigenschappen zijn toegekend. Experts moeten vervolgens beoordelen of een gebouw op norm is. Daaruit moet blijken of gebouwen veilig of onveilig zijn en of er versterkingsmaatregelen nodig zijn.

Voor Lefier heeft dit geleid tot extra woningen met een licht verhoogd risico, met name in Siddeburen. Daarnaast zijn er nog diverse woningen die onderdeel uitmaken van het oude inspectieprogramma van de NCG, die onderdeel uitmaken van zgn. “batches”. Over met name de woningen van Lefier in de “1581-batch” in Schildwolde in Slochteren (104) is Lefier nadrukkelijk in gesprek met NCG en Gemeente over versterken. De versterkingsadviezen (VA’s) van deze woningen zijn inmiddels beschikbaar.

In onderstaande tabel is het actuele inzicht weergegeven per 31-12-2019. Naast de woningen met een verhoogd risico heeft Lefier tot nu toe 14 woningen versterkt, 2 woningen worden in maart 2020 overgedragen aan de NAM, vooruitlopend op sloop. Over de tabel kan verder de opmerking gemaakt worden dat sommige woningen zowel in het oude inspectieprogramma voorkomen als vanuit de nieuwe HRA-methodiek een (licht) verhoogd risico kunnen hebben, derhalve kunnen sommige woningen in meerdere kolommen voorkomen.

Overzicht risicokwalificatie door NCG van woningen Lefier (datum: 31 december 2019):